为什么有的律师会违法

山东诚维律师事务所 王振江


内容摘要 律师是以维护委托人合法权利并进而维护司法公正的重要力量，可是一些律师为什么会违法，是什么力量促使他们去违法，违法的表现和原因是什么，本文对此将作有关探讨，以期引起有关方面的关注。
关 键 词 律师制度的起源 律师的执业现状 司法公正 律师违法的表现及原因
最近看到几个有关法官违法的新闻报道，如最近被众多媒体关注的武汉中院13名法官集体腐败案 ，其背后也不乏律师的身影。那么这些律师为什么会这么做，乍看挺让人吃惊，但仔细一看，却不禁反思起来，是什么力量促使一名熟谙法律的执业律师去违法？恐怕这其中不是一个单纯的问题。律师作为法治社会中维护司法公正的一个重要力量，在其诞生之日起，就是以维护委托人合法权利并进而维护司法公正为最初和最终设立目标的。恐怕那些律师不会不知道哪些行为是违法的，可为什么有的律师会愿意去违法呢，不得不促人深思。
一、律师制度的设立起源。
律师制度公认起源于古罗马帝国，尽管律师是作为诉讼一方的代理人参与诉讼，可现代意义上律师制度的确立，恐怕是吸收了不少古罗马政治制度的精华，如古罗马的保民官制度（如著名法学家江平教授即持此观点） ，在古罗马帝国，实行共和政体，尽管在元老院设立有执政官，但为了防止这些人滥用手中的权力去伤害罗马公民，保民官制度就应运而生了，为了确保对权力的约束从而确保公民自由，罗马通过民众大会、元老院、保民官以及二执政之间权力分立和相互牵制的安排形成权力制衡格局。其中，保民官的宪政意义非常独特：为了保护人民而对抗政府。保民官既无立法权又无行政权，但拥有的否决权不仅可以否定行政机关的行政行为，也可以取消元老院决议的法律效力。值得注意的是，保民官制度是平民向贵族争取政治平等的社会斗争的产物，这一以行使否决权为突出特征的职务乃是作为平民保护者而设立的，这个事实意味着罗马开创了把反对力量乃至其斗争合法化和制度化这样一个重要的宪政原则。这一原则使反抗因合法化和制度化而被疏导到和平、理性、具建设性的方向，避免了暴力反抗及其必将带来的巨大破坏；而罗马的权力制衡格局也正是在标志着反抗权合法化、制度化的保民官制度出现以后才真正说得上形成了。在制衡格局中，保民官既牵制了行政、司法和元老院的权力，又在元老院贵族和平民之间充当了强有力屏障，使构成罗马社会斗争主线的这两方力量保持均衡和相互监督、制约，用马基亚维利的话来说，是既约束了“贵族的傲慢”，又防止了“平民的放肆”。现代律师制度正是在权力制衡的意义上产生的，律师没有立法权、也没有行政权，但律师作为精通法律的专业人士，却能凭借法律知识帮助委托人充分依法行使自己的权利，在这种对抗中通过合法的方式形成对权力的对抗，这种合理对抗最终在全社会实现民权对公权的制衡，这就是律师制度的设立宗旨，在我国就是要维护司法公正，在全社会实现正义，这应当成为我国律师业的职业定位。
二、现阶段我国律师的执业现状
随着中国法治的进步，律师业经过20余年的发展，全国已经有了10.2万多人的执业律师，律师事务所1.1万多个 ，律师队伍已经进入了一个高速发展的阶段，广大律师积极投入到法律服务中去，为国家法治进步做出了应有的贡献。然而，律师是靠向社会提供法律服务收取相应的法律服务费用而生存的，我国现阶段律师的执业现状是什么呢？是否如有些人想象的那样呢？结合有关实际情况作出分析：
第一，对律师的身份定位。《中华人民共和国律师法》第二条规定，律师是指依法取得律师执业证书，为社会提供法律服务的执业人员。同时，许多观点包括权威的主流意识形态如中共十五大报告中就将律师事务所定位为市场中介机构，律师事务所在非诉讼业务中确实有部分业务属于中介机构业务的范围，但不全是，如律师在刑事案件中的刑事辩护、民事诉讼中代理一方当事人参加诉讼。刑事辩护是国家司法制度的重要组成部分，在一个健全的法治社会，是不可能缺少刑事辩护的，律师在刑事辩护中是不能作中介业务的，这一点，稍有一些法律知识的人都知道。由于这种定位，许多司法机关、行政机关的人员把律师当作“个体户”的看法成为主流，认为律师就是单纯为委托人服务的服务人员，更有甚者认为律师是相当于说媒的掮客，根本没有资格能和代表国家机关的工作人员平等对话，更没有从法治的大背景下看待律师执业。所以，在很大程度上，这些机构及部分工作人员对律师存在看法的偏差，这也是导致律师办理法律事务中经常受到不应有的刁难的原因之一。最近，司法部正在起草《律师法》送审稿，向国务院报送，其中应当对律师职业的定位这一问题从维护司法公正的价值方面做出明确的界定，使困扰律师业正常发展的这一瓶颈得到解决。
第二，律师的执业权利。律师作为一个为当事人提供服务的专业人员，为委托人提供法律服务，离不开一定的法定权利，可现行《律师法》中对律师的权利规定却极为弱势，如该法第三十一条规定：“律师承办法律事务，经有关单位或者个人同意，可以向他们调查情况。”现实中，律师因为该条的规定，常在法律事务的办理中处于极为尴尬的局面，一方面，诉讼法及司法实践中都强调当事人举证的责任，一方面又不赋予律师调查取证权，一个证据明明在那儿，由于人为的原因，导致该合法取得的证据不能合法取得，那些原本并不复杂的法律事务在办理中就经常出现效率不高、司法资源白白浪费的情况，导致当事人打官司的信心降低对法律的信仰降低。这种情况已经极大的伤害了律师的执业积极性，他们面临着这种尴尬局面，很感无奈。因此，没有立法保障的律师执业权利，就如律师拥有的是没有子弹的枪支。相对于《律师暂行条例》赋予律师调查取证权的法律规定，很多人对《律师法》中的调查取证权戏称为立法上的倒退。
第三，律师的收入情况。现阶段，很多人都认为律师好像是一个富得流油的职业，香车宝马、高堂华舍、出入豪华场所就是律师生活的写照。但事实是，的确有一部分律师是富了，如从事公司上市、企业改制、涉外法律事务等非诉讼业务的一部分律师，但绝大多数律师并没有富起来，如《中国律师》杂志报道西部某省的一个律师一年只有几百元的收入，连维持生存都成了问题，不得不靠放羊喂马，甚至给人打工求得生存。一个人如果想从事律师职业，首先必须取得大学本科学历，然后参加号称第一难的律师资格考试或司法考试，在一家律师事务所实习一年后，方可领取律师执业证从事律师职业，如此下来，前期投入就很大，很多人都是在清贫中度过了领证前的岁月。然而，领取律师执业证后，并不是一片坦途，法律服务市场由于我国特有的服务主体多元化现象，基层法律服务工作者、司法系统离退休人员、无业人员，等等许多人都在无限制的从事这一职业，如山东一省就有注册的法律工作者就有6366人 。刚入行的年轻律师马上就会感到生存面临着威胁。一个当事人好不容易走到了律师事务所咨询，刚刚谈谈，就知道人家已经走过了许多家法律服务所、律师事务所，价格也做了全面比较，300元你不干别人会干，就这样，年轻律师投身于法治建设的热情很快就被淹没了，在生存的压力下，律师们过得并不快乐，这是现实的写照。
第四，律师的义务。根据《中华人民共和国律师法》的规定，律师的义务主要有：律师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密和当事人的商业秘密，不得泄露当事人的隐私。律师不得在同一案件中，为双方当事人担任代理人。律师在执业活动中不得有下列行为：（一）私自接受委托，私自向委托人收取费用，收受委托人的财物；（二）利用提供法律服务的便利牟取当事人争议的权益，或者接受对方当事人的财物；（三）违反规定会见法官、检察官、仲裁员；（四）向法官、检察官、仲裁员以及其他有关工作人员请客送礼或者行贿，或者指使、诱导当事人行贿；（五）提供虚假证据，隐瞒事实或者威胁、利诱他人提供虚假证据，隐瞒事实以及妨碍对方当事人合法取得证据；（六）扰乱法庭、仲裁庭秩序，干扰诉讼、仲裁活动的正常进行。律师必须按照国家规定承担法律援助义务，尽职尽责，为受援人提供法律服务。律师事务所和律师应当依法纳税。这些义务无论是从律师与司法机关还是从律师与委托人的关系等方面来说，都是作为一个执业律师所必需的根本要求，一个律师只有首先具备这些根本要求，才能是一个基本合格的律师。
三、社会中律师违法的主要表现形式及原因
1、向法官行贿或介绍当事人行贿。
难道向法官行贿是律师们非常喜欢的？律师承办法律事务很希望当事人的合法权利能得到实现，然而，事实是，司法公正并不掌握在自己的手里，而是在掌握裁判权的法官手里，为了能实现自己的目的，律师往往会极力和法官走近，有的利用同学、老乡关系或者直系亲属关系，通过各种途径向法官行贿，其花样繁多，送代金券、购物券、打牌故意输钱等等；再有就是以代理人的身份介绍当事人直接跟法官私下接触，由当事人给办案法官直接行贿。追求利益最大化是社会人社会活动的规律，律师们也不能脱离这个规律，如果一个本该胜诉的官司在自己的手里输掉了，那么律师失去的恐怕不仅是一个客户，恐怕还会失去生存的基础，何况，现实社会中拉关系之风盛行，法官的裁判过程又不透明、判决书说理性不强，涉法上访的居高不下，另据官方人士披露，第一季度全国31个省、自治区、直辖市县以上三级党政机关共受理群众来信来访量比去年同期增加6.5%。其中接待群众集体上访批次、人次，同比分别上升9.9%和5.1%。第二季度，受非典疫情影响，各地信访量有所下降。但随着非典疫情的解除，各地信访量又迅速回升。6月25日(世界卫生组织宣布北京"双解除")至9月30日，国家信访局接待群众来访批次、人次，同比分别上升67.3%和58.4%。其他地区群众来访特别是群众集体访上升趋势也很明显。国家信访局周占顺局长11月在接受新华社《半月谈》采访时，公开承认“今年以来，群众信访总量仍呈现上升趋势”。周占顺特别指出，近期以来，群众集体访、重复访和群众赴京访上升幅度大，人数多、规模大、持续时间长、行为激烈，在一些地方和行业引起连锁反应，严重影响首都北京和局部地区的社会稳定。在此次访谈中，周占顺提出了引人注目的4个“80%”：在当前群众信访特别是集体访反映的问题中，80%以上反映的是改革和发展过程中的问题；80%以上有道理或有一定实际困难和问题应予解决；80%以上是可以通过各级党委、政府的努力加以解决的；80%以上是基层应该解决也可以解决的问题。曾在进京信访排行榜列第一的辽宁省有关高官对外坦承，该省进京上访者90%以上是有理上访，上访者中年龄最大的82岁，上访时间最长的达三四十年，95%是老上访户，上访案件中有三分之二为涉及司法机关的案件 。最高人民法院肖扬院长曾经说，“人民法院是维护司法公正的最后一道关口”，面临着这些，律师们颇有些不得已的感觉，用时尚的词叫做“逼良为娼”。尽管最高人民法院和司法部联合发布了《关于规范法官和律师相互关系维护司法公正的若干规定》，其中规定了详细具体的禁止性规定，但要想从根源上杜绝律师向法官行贿，就要真正在全社会实现司法公正，有了司法公正，律师何必向法官行贿？可见，治理律师行贿问题首先应该根治司法不公问题。
2、律师向法官或其他人支付介绍费、回扣。对于诉讼代理和刑事辩护业务尽管《律师法》第十四条规定：“没有取得律师执业证书的人员，不得以律师名义执业，不得为牟取经济利益从事诉讼代理业务或者辩护业务。”但《民事诉讼法》、《行政诉讼法》、《刑事诉讼法》三大诉讼法的立法都早于《律师法》，因此，都没有确立一个律师对诉讼代理及刑事辩护垄断的制度，实践中，尽管有的法官在开庭时注意审查代理人的代理资格，但由于大部分非律师参与诉讼代理都有一定的特定的背景，再加上三大诉讼法都没有禁止性规定，所以，对于非律师代理的情况，在开庭审理时很少有将非律师代理拒之于门外的情况。近年来，随着法律服务市场的竞争日益激烈，特别是在一些地方存在着基层法律工作者、公检法司等部门离退休人员甚至是一些无业下岗人员都加入了法律服务市场，和律师等进行市场竞争，这些人往往拥有比律师更为广泛、复杂的社会背景，他们对外大多以律师的名义、对案件往往采取大包大揽的方式对当事人进行承诺，搞“三包”，同时利用他们的复杂社会关系对司法工作人员进行拉拢、腐蚀，采取的花样也十分丰富，如为案件承办人购买商品、出资旅游、报销费用、装修住宅或为其提供交通、通讯工具。同时，为了和律师进行竞争，他们一般采取先以低收费为诱饵，把案件抢到手，然后以种种理由对当事人进行威胁利诱，再收取其他的所谓活动费用，当事人为了赢得他们的官司，依附心理较强，他们往往以较高的成本付出打完一个官司，最后，如有不满意，则往往怪罪说是“律师”骗了他们。律师面临着这种不正当、无序的竞争也无可奈何，有的律师由于耐不住贫困就采取类似的手段揽业务，他们中的大多数采取向法官行贿或许诺好处等方式和法官形成一个利益共同体，就在这种情况之下，出现了向法官行贿如武汉中院、苏州吴江市法院院长费明受贿案 等许多新闻媒体报道的那些情况。同时，也有极个别的律师，面临着如此无序法律服务市场，他们没有选择同流合污，而是愤而出家 ，用这种方式对进行无言的消极抵抗。所有这些情况的出现，尽管不排除一部分律师见利忘义，做出了有损法律正义的行为，如果我们的法律服务市场能够得到净化、律师们没有这种不正当的竞争和生存压力，他们何必选择向别人支付介绍费或回扣的方式来拉案源？现在，我们必须正确认识这个问题，从维护法制统一的角度出发，下力气解决这一问题，最近全国人大常委会确立了五年立法规划 ，《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》和《行政诉讼法》三部法律都列入了立法规划，其中，前两个诉讼法都是立法规划中十届人大本届内审议的法律草案，这也给了我们一个彻底解决问题的机遇，希望有关部门切实下决心给与重视，将这一困扰律师业发展的问题予以解决，使中国的律师业的发展得到一个良好的法制环境。
四、结语
中国律师业自恢复以来已经走过了二十多个年头，中国的执业律师人数已发展到十余万人，拥有律师资格和司法资格的后备力量也得到了极大的补充，党的十六大提出了律师业需要“拓展与规范”，中国律师业到了一个需要拓展执业空间、规范发展的阶段了，在全面接建设小康社会、更好地实现保障人权宪法宗旨的法治背景下，中国律师业面临的一系列问题将会得到解决，律师被动违法的情况将会降到最低，中国律师将能更好的肩负起维护司法公正、实现“执法为民、防止司法腐败”的终极目的。


见中国《新闻周刊》2004年第14期
见《江平文集》，中国法制出版社2000年12月版和《中国律师》1998年第9—10期
见2004年中国律师业发展政策报告
见山东省司法厅2003年8月20日发布的关于法律服务所和法律服务工作者的年检注册公告
见《?望东方周刊》
见2003年12月16日外滩画报
见中华网：http://edu.china.com/zh_cn/law/lawfocus/3356/20010615/10045861.html律师遭遇司法腐败，愤然遁入空门
见新华网：北京2003年12月17日电十届人大常委会立法规划制定完毕，5年内拟审议59件法律草案


内蒙古自治区包头市人大常委会


包头市物业管理条例


(2007年5月30日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过2007年8月3日内蒙古自治区第十届
人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准)

第一章总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指由业主自行或者委托物业服务企业或者其他管理人对建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房产行政主管部门负责对本市物业管理活动实施监督管理，可以委托市物业管理机构行使市区物业管理活动的日常监督管理职责。
土默特右旗、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、石拐区的物业管理工作，由当地人民政府房产行政主管部门负责，业务受市房产行政主管部门的指导和监督。
发展改革、建设、环保、公安、水务、广播电视等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的监督管理工作。
第四条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督。居民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督。
第五条 市房产行政主管部门指导物业管理行业协会开展工作。物业管理行业协会应当制定行业规范，加强行业指导和行业自律，促进物业服务企业提高服务水平，依法维护会员合法权益。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第六条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。
第七条 建筑物的所有权人为业主。
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会是业主大会的执行机构。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主、业主大会及业主委员会在物业管理活动中的权利、义务，按照法律、法规有关规定执行。
第八条 建立业主名册制度。
业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。
业主变更的，新业主应当及时到业主委员会进行变更登记。
第九条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。房产行政主管部门应当在十个工作日内做出书面决定。
第十条 物业管理区域，根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、便于管理等因素划分。
分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业，配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。
需要划分或者调整物业管理区域的，由房产行政主管部门会同街道办事处、镇人民政府按照本条第一款、第二款的规定，结合当地居民委员会的布局进行划分或者调整。
第十一条 物业管理区域内，已交付使用的建筑物及其附属设施和相关场地面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑物及其附属设施和相关场地面积达到百分之三十以上，并且交付使用已超过两年的，可以筹备成立业主大会。
第十二条 符合业主大会成立条件的，建设单位以书面形式告知房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府，并在其指导下组织成立业主大会筹备组。
业主大会筹备组由街道办事处或者镇人民政府代表、业主代表和建设单位代表组成。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。
第十三条 业主大会筹备组履行下列职责：
(一)拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案)；
(二)拟定业主委员会的选举办法(草案)；
(三)核实登记业主的身份及其建筑物专有部分面积；
(四)提出业主委员会委员候选人名单；
(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公示，业主对业主身份及其建筑物专有部分面积确认等有异议的，筹备组应当予以复核。
第十四条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。业主较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位书面推举业主代表参加业主大会会议。
业主代表在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举人的意见。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经五分之一以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当在收到提议之日起三十日内组织召开。
第十六条 采用集体讨论或者书面征求意见等方式召开业主大会会议的，应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主委托代理人参加会议的，代理人应当具有完全民事行为能力并持有被代理人的授权委托书。
业主大会作出决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施设备的维修资金(以下简称维修资金)，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第十七条 业主委员会由首次业主大会选举产生。业主委员会委员由业主担任，可连选连任，每届任期由业主大会确定，人数根据实际情况由三至九人的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员的基本情况应当在物业管理区域内公告。业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员等有关资料报房产行政主管部门备案，并书面告知物业所在地居民委员会。
业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员发生变更的，应当到房产行政主管部门办理变更备案手续。
第十九条 依法选举产生的业主委员会，凭房产行政主管部门出具的备案证明刻制印章并依法使用。
第二十条 经五分之一以上业主提议，由业主大会决定，可以重新选举业主委员会。
第二十一条业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
换届或者重新选举业主委员会的，应当接受房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府的指导和监督。
逾期未换届的，在房产行政主管部门指导下，由物业所在地街道办事处、镇人民政府协助其换届选举。
原业主委员会应当在重新选举前，将印章、档案资料及其他属于业主大会所有的财物交街道办事处或者镇人民政府代管，新一届业主委员会选举产生后接管印章、档案资料及其他属于业主大会所有的财物。
第二十二条 业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用办法，由业主大会决定。
第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(四)被依法追究刑事责任的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十四条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
(一)讨论业主大会拟讨论的事项；
(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第二十五条业主大会或者业主委员会的决定对全体业主具有约束力，并在物业管理区域内公告，但不得违反法律法规的规定，侵害业主合法权益。
第三章物业服务企业
第二十六条 物业服务企业应当按照有关规定取得资质证书，在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书和资格证书。
第二十七条 物业服务企业从事物业服务活动，应当与业主或者业主委员会参照物业服务合同示范文本签订物业服务合同，合同自生效之日起十五日内报市房产行政主管部门备案。
第二十八条 物业服务企业享有以下权利：
(一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理；
(二)制定物业服务的具体措施；
(三)按照合同约定，收取物业服务费和其他相关费用；
(四)制止违反物业服务合同和业主公约的行为；
(五)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但是不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人；
(六)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同；
(七)拒绝承担物业服务合同约定以外的责任和任何形式的摊派；
(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第二十九条 物业服务企业履行下列义务：
(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准；
(二)接受有关行政管理部门的监督管理；
（三）接受业主和业主委员会的监督；
(四)重大物业管理措施提交业主委员会审议；
（五）每半年向业主委员会报告并在管理区域内公示物业服务费用及代管资金使用情况；
(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告；
(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业服务企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反相关法律、法规的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十一条 物业服务企业资质实行年检制度。
物业服务企业应当依法到原资质审批部门参加年检。年检不合格的，三级资质的物业服务企业由市房产行政主管部门注销其资质；二级以上资质的物业服务企业，报请原资质审批部门注销其资质，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
第三十二条 本市外物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当持资质证书和有关证件到市房产行政主管部门备案。
第三十三条 物业服务合同终止的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十五日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业服务用房和国务院《物业管理条例》规定的应当移交的有关资料。
第四章前期物业管理
第三十四条 本条例所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者房屋总建筑面积小于2万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
通过招投标选聘物业服务企业的，按照有关规定实施。
第三十五条 通过招投标选聘物业服务企业的建设单位，应当在下列时限内完成前期物业管理的招投标工作：
(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前；
(二)新建现售商品房在物业销售前三十日；
(三)非出售的新建物业在交付使用前九十日。
第三十六条 建设单位选聘物业服务企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括当事人和物业的基本情况、服务事项、服务标准、服务收费标准、服务费收取方式和违约责任等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第三十七条 前期物业服务事项主要包括下列内容：
(一)物业共有部分的维护和管理；
（二）环境卫生、绿化、公共秩序和公共停车车位的管理；
(三)物业装修装饰管理服务；
(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理服务；
(五)物业档案资料的管理；
(六)双方认为需要约定的其他事项。
第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限。
前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，物业服务企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业服务企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但是，业主大会要求物业服务企业退出的，物业服务企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业服务企业应当于期满前两个月通知业主。
第三十九条 建设单位在销售物业前，应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定业主临时公约，向物业买受人明示业主公约内容，并予以说明。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
第四十条 建设单位申领商品房预售许可证时，应当向房产行政主管部门提交以下资料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
(二)业主临时公约；
(三)标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图；
(四)通过招投标选聘物业服务企业的，提供物业管理招投标情况的书面材料。
第四十一条 建设单位应当按照规划，以不低于开发建设规模千分之三的标准无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括办公用房、社区阅览室、活动室和经营用房。物业服务用房中千分之二作为办公用房和社区阅览室和活动室，千分之一作为经营用房。
第四十二条 建设单位将竣工验收合格的物业交付买受人时，向物业买受人提供物业质量保证书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四十三条 建设单位应当按照住宅物业建设项目总造价百分之五的标准提取物业工程质量保修金，并由房产行政主管部门代管。
物业工程质量保修金实行专户存储，专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用；物业保修期满，结余的物业工程质量保修金返还建设单位。
物业工程质量保修金的使用和管理办法，由市人民政府制定。
第四十四条 业主入住前，物业服务费用由建设单位承担；业主入住后，物业服务费用由业主承担。
前款所指入住，是指房屋具备入住条实件，业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月)内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者其授权的物业服务企业没有事先通知的，以业主实际办理入住手续为准。
办理物业承接验收手续时，建设单位应当在房产行政主管部门的监督下向物业服务企业移交物业服务用房和国务院《物业管理条例》规定的其他资料。物业服务企业应当将移交结果向全体业主公示。
第五章物业管理服务
第四十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。其中分期开发建设的物业，只能委托同一个物业服务企业。
第四十六条 物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同应当包括以下内容：
(一)当事人和物业的基本情况；
(二)物业共有部分、共用设施设备的维护和管理；
(三)环境卫生、绿化、公共秩序和公共停车车位、公共文体设施的管理；
(四)物业装修装饰管理服务；
(五)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理服务；
(六)物业档案资料管理；
（七）物业服务标准；
(八)物业服务费标准及收取方式；
(九)合同期限、终止和解除条件；
(十)违约责任及纠纷解决途径；
(十一)双方认为需要约定的其他事项。
第四十七条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围按照市人民政府和价格主管部门的有关规定执行。
政府指导价由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门，根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度并定期公布。具体服务标准和收费标准由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第四十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。
物业服务收费应当按照房屋建筑面积计收。
物业服务企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但是，物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第四十九条物业管理区域内供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视、环境卫生等单位应当向最终端用户收取相关服务费用。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，按照双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十条 房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，及时
处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并自受理投诉之日起十个工作日内答复投诉人。
第六章物业的使用、维护和维修资金
第五十一条 业主、物业使用人和物业服务企业应当按照有利于物业安全和美观、不损害公共利益和他人利益的原则使用和维护物业。
第五十二条 物业管理区域内，下列物业属于全体业主共有，建设单位、物业服务企业和业主个人不得擅自处分：
(一)物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房、社区阅览室、活动室、经营用房等物业服务用房；
(二)道路，但属于城镇公共道路的除外；
(三)绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
(四)占用业主共有道路或者其他场地停放汽车的车位；
(五)非机动车车库；
(六)户外墙面、公共场地、公共文体设施；
(七)公共门厅、楼梯间、电梯间、水泵间、电表间、电话分线间、屋顶、走廊通道、管道井、走廊墙、房屋承重结构；
(八)业主共用的上下水管道、落水管、水泵、供水箱、天线、楼梯、电梯、垃圾通道、垃圾储存设施、窨井、化粪池；
(九)小区照明设施、楼道照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、消防设施、文化体育设施；
（十）物业管理区域内的其他公共场所和公用设施设备。
建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款所列设施设备的登记申请，由产权登记机构在产权档案中予以记载。
第五十三条 使用物业共有部分，不得影响业主的正常生活和占用消防通道。
用于经营活动的共有部分，由业主委员会委托物业服务企业经营，所得收益按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第五十四条 在物业管理区域内，不得有下列行为：
（一）擅自改变规划物业的用途；
（二）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
（四）擅自占用、损坏、移动、拆除、改装共有设施、设备和部位；
（五）违章搭建建（构）筑物；
（六）随意倾倒垃圾、杂物，侵占、毁坏绿地；
（七）擅自在建（构）筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；
（八）擅自设置摊点；
（九）违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质，存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品；
（十）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十五条 在物业管理区域内，因物业维修或者公共利益，业主或者相关单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路和场地，在约定的期限内恢复原状。遇有工程抢险，可先行施工，补签协议。
第五十六条 业主或使用人装修装饰房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。
业主或者使用人装修装饰房屋，应当遵守有关规定、业主临时公约和业主公约。
装修装饰、维修房屋产生的建筑垃圾及时清运，物业服务企业清运的，费用由业主或使用人承担。
第五十七条 供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视等相关单位，要承担至最终端用户相关管网的维修养护服务责任。
最终端用户是指接受供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视等服务的最终端分户使用人，具体是指：
(一)供水、供气、供电到业主分户计量表；
(二)供热未实行分户供暖的到单元井，实行分户供暖的，到单元分户阀门；
(三)排水到单元井；
(四)通讯、有线电视到分户用户端口。
第五十八条 供电、通讯、有线电视、供气设施设备的维修费用，由上述相关单位承担。
第五十九条 供热、供水、排水二次管网的维修养护，可以使用维修资金。维修资金尚未提取或者不足支付维修改造费用的，按照下列规定筹集：
(一)企业的自建住宅，由企业按照实际需要的费用筹集；
(二)原市属行政机关、事业单位开发的住宅，由市本级财政按照实际需要的费用筹集；
(三)原旗县区属行政机关、事业单位开发的住宅，由旗县区财政按照实际需要的费用筹集；
(四)开发商未移交二次管网管理权的住宅，由开发商按照实际需要的费用筹集；
(五)难以确定建设单位的旧住宅，由市和旗县区两级财政按照隶属关系根据实际需要的费用筹集。
二次管网维修改造费实行专户管理，专款专用。具体管理、使用办法由市人民政府制定。
第六十条 供热、供水、排水二次管网的大修、更新和改造，应当与城市建设规划衔接。
第六十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳维修资金。
维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
维修资金的收取、管理和使用，应当遵循按幢立账、专户存储、核算到户、公开透明、业主决策、政府监督的原则。
维修资金由房产行政主管部门代管，法定孳息属于业主共有。维修资金的收取、使用、管理和监督办法由市人民政府另行制定。
第六十二条 局部物业共有部分确需维修的，由业主委员会或者物业服务企业提出申请，经房产行政主管部门认定，可以使用维修资金。
发生危及他人或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六十三条业主转让房屋所有权时，结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时转让。因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修资金余额退还业主。
第七章法律责任
第六十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门责令限期改正：
(一)业主委员会未按规定召开业主大会会议的；
(二)业主委员会委员的基本情况未在物业管理区域内公告的；
(三)业主委员会未按规定报房产行政主管部门备案的；
(四)业主大会或者业主委员会的决定违反法律法规的；
(五)业主大会做出的决定未在物业管理区域内公告的。
第六十五条 违反本条例第九条规定，建设单位未向物业行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，由房产行政主管部门
责令限期改正；逾期不改正的，可以处2000元以上l万元以下的罚款。
第六十六条 违反本条例第二十六条规定，未取得资质证书从事物业服务活动的，由房产行政主管部门没收违法所得，处5万元以上10万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十七条 违反本条例第二十七、第三十六条规定，未按照规定签订物业服务合同、前期物业服务合同的，或者未向房产行政主管部门报备物业服务合同的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。
第六十八条 违反本条例第三十二条规定，本市外物业服务企业未到市房产行政主管部门备案的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。
第六十九条 违反本条例第三十三条规定，物业服务企业拒不退出物业管理区域或者拒不移交物业服务用房和规定资料和档案的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以1万元以上3万元以下罚款。
第七十条 违反本条例第三十四条第二款规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款。
第七十一条 违反本条例第四十一条规定的，建设单位不按照标准配置物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第七十二条 违反本条例第五十二条规定，建设单位、物业服务企业和业主个人擅自处分属于业主物业共有部分的，由房产行政主管部门责令处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十三条 违反本条例第五十四条第(五)、(六)、(七)项规定的，由房产行政主管部门给予警告，责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，可以并处100元以上2000元以下罚款，由物业服务企业恢复原状，所需费用由责任人承担；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第七十四条 违反本条例第六十一条第二款规定，挪用专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额两倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第七十五条 业主违反物业服务合同的约定，逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第七十六条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第七十七条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对不符合资质条件的企业核发资质证书的；
(二)对符合资质条件的企业不予核发资质证书或者在规定
时限内不予审批的；
(三)利用职务便利，收受他人财物的；
(四)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；
(五)未及时受理、处理物业服务投诉或者未在规定时限内答复投诉人的；
(六)违反本条例规定的其他行为。
第八章附则
第七十八条 本条例自2007年10月1日起施行。