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北京市道路交通事故处理暂行办法

时间:2024-07-05 03:35:34 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8567
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北京市道路交通事故处理暂行办法

北京市政府


北京市道路交通事故处理暂行办法
市政府


第一章 总则
第一条 为加强交通管理,正确处理交通事故,维护当事人的合法权益,惩处交通肇事者,根据国家有关法律、法规,结合本市情况,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内的道路上,因违反交通法规和其他有关规定,造成人员伤亡或车辆等财产损失的交通事故,依照本办法裁定处理。
第三条 军队、武装警察部队的车辆、人员发生交通事故,对现役军人、武装警察给予行政拘留处罚或追究刑事责任的,依照有关规定处理。
第四条 涉及外国人、无国籍人的交通事故,参照本办法和国际惯例处理。
对享有外交特权或豁免权的外国人,按照我国法律及外交部、公安部的有关规定和我国参加的国际条约的规定办理。
第五条 市公安局是本市交通事故处理工作的行政主管机关。各级公安交通管理机关和公安分(县)局(以下统称公安交通管理机关)按照职责分工,具体负责交通事故的处理。
第六条 处理交通事故,应坚持调查研究、实事求是的原则,分清责任,依法论处。

第二章 现场保护和勘查
第七条 发生交通事故时,有关车辆必须立即停车,当事人和有关人员须保护现场,积极抢救伤者(移动时,须标明原位置),及时向公安交通管理机关或附近值勤的交通民警(以下简称民警)报告,听候处理。
第八条 公安交通管理机关接到报案后,应立即赶赴事故地点,勘验现场,收集证据,并尽快恢复交通。
一切行经交通事故现场的车辆和行人,必须听从民警指挥,不得妨碍民警执行公务。
第九条 公安交通管理机关根据需要,有权检查、扣留肇事车辆和当事人的有关证件,提取物证。对肇事逃逸者,公安交通管理机关应迅速追缉。
在追缉肇事逃逸者或抢救危重伤者的紧急情况下,民警可以借用单位或个人的交通和通讯工具。
第十条 公安交通管理机关有权对肇事车辆、死者尸体、道路状况等进行检验。必要时,可以委托有关单位或聘请专业人员进行鉴定。
第十一条 医院应积极抢救交通事故受伤者,对危重伤者应先抢救治疗,后办手续,并向公安交通管理机关提供所需要的医疗检查材料和诊断证明。
殡葬部门或有条件的医院,对公安交通管理机关要求暂存的交通事故死者的尸体,应接纳代存。死者生前在抢救、治疗期间的费用和死亡后尸体存放的费用,由交通事故责任方或公安交通管理机关指定的一方交纳,公安交通管理机关应协助追缴。
第十二条 交通事故死者的尸体,在公安交通管理机关检验完毕后,确无复查必要的,由死者家属或其生前所在单位按指定的期限火化。逾期无正当理由不火化的,由医院、殡葬部门和公安交通管理机关按本市有关规定代为火化。逾期期间的费用,由死者家属或其生前所在单位自理。

第十三条 公民遇到交通事故现场,均有协助报案、保护现场、救护伤者以及向公安交通管理机关和值勤民警提供证言,检举或协助追缉肇事逃逸者的权利和义务。
第十四条 除公安交通管理机关依法行使职权外,任何单位和个人均不得私自扣留人质或扣押物证、车辆等。

第三章 责任裁定
第十五条 公安交通管理机关应就交通事故现场勘验和调查讯问做出准确的记录,根据确认的事实和本章的规定,裁定各方当事人的交通事故责任。
第十六条 交通事故责任,按下列原则裁定:
(一)完全因一方当事人违反交通法规(以下简称交通违章)造成交通事故的,交通违章一方为全部责任,另一方为无责任。
(二)因双方当事人交通违章造成交通事故的,违章情节严重或比较严重的一方为大部责任或主要责任,违章情节较轻或轻微的一方为次要责任或小部责任;双方当事人违章情节基本相等的,为同等责任。
(三)因三方以上当事人交通违章造成交通事故的,违章情节较重的一方为大部责任或主要责任,其他各方根据各自违章情节的轻重,分别为次要责任、小部责任。

凡肇事后逃逸,破坏、伪造现场或毁灭证据,使交通事故责任难以鉴定的,裁定其为全部责任。

第四章 处罚
第十七条 交通事故当事人的交通违章行为,由公安交通管理机关视其交通事故责任大小,依照有关法律、法规和规章给予处罚。
第十八条 指使、迫使他人交通违章而造成交通事故的,对指使、迫使者给予处罚。
第十九条 凡交通违章或指使、迫使他人交通违章造成重大交通事故,构成交通肇事罪的,依照《中华人民共和国刑法》第一百一十三条的规定追究刑事责任。
第二十条 凡非法扣留人质、扣押物证车辆、打人毁物、寻衅滋事、扰乱公安交通管理机关和有关单位正常工作秩序,拒绝或阻碍民警执行公务的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚;触犯刑律的,依法追究刑事责任。
第二十一条 凡肇事后逃逸或破坏、伪造现场、毁灭证据、嫁祸他人的,一律吊销驾驶执照,并依法从重处罚。
第二十二条 交通肇事后能主动协助公安交通管理机关及时查清事故情况,积极抢救伤亡人员,努力减少损失的,可依法从轻处罚。

第五章 经济赔偿
第二十三条 交通事故当事人伤、残、死亡和财产损失的,由交通事故责任方承担经济赔偿责任,几方当事人均有交通事故责任的,各自承担相应的经济赔偿责任。


机动车与非机动车、行人发生交通事故的,仅由机动车一方对非机动车、行人一方承担经济赔偿责任;非机动车、行人有交通事故责任的,应相应减轻机动车一方的经济赔偿责任。非机动车、行人故意制造事故的,机动车一方不负经济赔偿责任。
第二十四条 交通事故伤、残、死者经济赔偿费计算标准:
(一)医疗费:包括挂号费、医药费、检验费、手术费和住院费等必需的费用,以医院收据为准。
(二)护理费:支付护理人员的工资,根据需要确定,但最高不超过本市一个一类产业(第一种)五级(正)工人的标准工资。
(三)误工费:有固定收入的,赔偿因误工减少的收入;无固定收入的,可参照同行业职工的平均收入标准计算;无收入的,按本市平均生活标准计算。
(四)住院伙食补助费:按本市平均生活标准计算;伤势较重的可适当提高。
(五)营养费:根据实际情况或医嘱酌情计算。
(六)交通费:按实际必需的费用计算,以合法的报销凭证为准。
(七)残者的医疗补助费和生活补助费:视残疾程度按医疗费、护理费和误工费等项费用总和的不同比例计算,完全丧失劳动能力生活不能自理的,按上述费用总和的100%计算;丧失大部劳动能力的,按上述费用总和的80%计算;丧失部分劳动能力的,按上述费用总和的20%
至60%计算。此项费用自残者定残之月起算,不满25岁的,按相当于25年计算;25岁以上的,按相当于20年计算;超过55岁的,年龄每增加1岁少算1年,超过70岁的,按3至5年计算。
(八)残疾用具费:制作假肢、代步车、拐杖等项费用,按医院证明和公安交通管理机关同意购置的用具所需费用计算。
(九)死者家属的生活补助费:死者生前有固定收入的,按相当于死者生前10年的标准工资计算,但最低不得少于一个一类产业(第一种)五级(正)工人10年的标准工资。死者生前无固定收入的,按略高于同行业职工的平均工资计算,但死者在60岁以上的,按相当于本市一个
一类产业(第一种)二级(正)工人的10年标准工资计算。死者生前无收入的,按相当于本市一个人15年的平均生活费计算,但不满16岁或60岁以上的,按相当于12年平均生活费计算。死者生前有供养人口或有其他特殊情况的,可适当增加,但增加的部分最高不得超过一个一类
产业(第一种)五级(正)工人10年标准工资的四分之一。
(十)丧葬费:按国家有关规定办理。
第二十五条 交通事故伤者的经济赔偿费包括:
(一)医疗费。
(二)护理费。
(三)交通费。
(四)住院伙食补助费。
(五)营养费。
(六)误工费。
第二十六条 交通事故残者的经济赔偿费包括:
(一)残疾程度未确定前的医疗费、护理费、交通费、住院伙食补助费、营养费和误工费。
(二)定残后的医疗补助费和生活补助费。
(三)残疾用具费。
第二十七条 交通事故死者家属的经济赔偿费包括:
(一)死者生前经抢救医疗的,包括医疗费、护理费和误工费等。
(二)死者家属的生活补助费。
(三)丧葬费。
第二十八条 交通事故伤、残者医疗、住院、转院和使用护理人员,须凭医院证明确定;擅自住院、转院、自购药品、使用护理人员的或伤愈后无正当理由拒不出院的,其费用自理。
第二十九条 交通事故残者的残疾程度,以公安交通管理机关指定医院出具的诊断证明为准。
第三十条 参加交通事故处理的伤、残、死者的直系亲属或代理人,最多不得超过3人。伤、残、死者的直系亲属或代理人在参加抢救治疗和事故处理期间的误工费、交通费和住宿费,依照本办法有关规定计算赔偿。
第三十一条 交通事故中的财产损失,按下列规定赔偿:
(一)车辆等财物和建筑物、道路设施损坏的,由责任方负责修复,并适当补偿;不能修复的,折价赔偿。
(二)牲畜伤、残的,由责任方负责治疗,并适当补偿;伤、残后失去使用价值或死亡的,折价赔偿;但属违反规定,未栓系或在公路上散放的牲畜、家畜、家禽,不予赔偿。
第三十二条 交通事故当事人依照本章的规定承担经济赔偿责任的,赔偿费的数额,按交通事故责任的大小确定:
(一)全部责任的,承担100%;
(二)大部责任的,承担80%至90%;
(三)主要责任的,承担60%至70%;
(四)同等责任的,承担50%;
(五)次要责任的,承担30%至40%;
(六)小部责任的,承担10%至20%;
机动车与非机动车、行人发生交通事故,机动车一方无交通事故责任时的经济赔偿费,可按全部赔偿费的10%确定。
第三十三条 交通事故的经济赔偿费,应在结案时一次结清。
交通事故的当事人有工作单位或受雇于私人的(包括城乡个体工商户),应由其所在单位或雇用者先行赔付,再由单位或雇用者按有关规定或合同约定予以处理或追偿。
第三十四条 交通事故责任裁定前,抢救伤者、清理现场所需费用和死者的丧葬费,公安交通管理机关可指定当事人一方先行垫付,待责任裁定后由责任方按比例承担。
第三十五条 交通肇事逃逸的,在未查获之前,伤、残者的医疗费和死者的丧葬费等,由其家属或所在单位先行垫付;查获后再予以追偿。伤、残、死者及其直系亲属无工作单位又无生活来源或生活困难的,由其亲属依照有关规定向民政部门申请社会救济。
第三十六条 交通事故的经济赔偿,遇有特殊情况本办法没有规定的,公安交通管理机关可召集各方当事人,根据自愿原则协商解决。

第六章 结案
第三十七条 交通事故当事人对公安交通管理机关给予的行政处罚不服的,可依照法律、法规规定申诉或向人民法院起诉。
第三十八条 交通事故的经济赔偿,由公安交通管理机关召集交通事故各方当事人、代理人和单位负责人,在指定时间、地点进行调解,经调解达成协议的,即制作交通事故调解书。经三次调解未能达成协议的,公安交通管理机关不再调解,当事人任何一方均可依法向人民法院起诉。

第三十九条 公安交通管理机关对交通事故经济赔偿的调解期限为3个月,当事人伤、残的,从伤者伤势基本痊俞或残者定残后起算;情况特殊的,经公安交通大队队长或公安分、县局局长批准,可适当延长。
第四十条 发生交通事故后,当事人未报告公安交通管理机关自行协商解决的,协商不成时,任何一方当事人均可请求公安交通管理机关调解。公安交通管理机关经一次调解达不成协议的,不再调解,当事人任何一方均可依法向人民法院起诉。
第四十一条 被依法追究刑事责任的交通事故当事人所应承担的经济赔偿责任,按照《中华人民共和国刑事诉讼法》的有关规定办理。
第四十二条 公安交通管理机关对交通事故的处理,不涉及当事人的间接经济损失,不解决人员就业、调动、户口迁移、工作安排、调配房屋和清理债务等问题。
第四十三条 公安交通管理机关及其民警处理交通事故,必须坚持原则,依法办事。滥用职权、徇私舞弊的,由其上级机关给予行政处分,直至依法追究刑事责任。

第七章 附则
第四十四条 本办法具体应用中的问题,由市公安局负责解释。
第四十五条 本办法自1988年6月1日起施行。



1988年3月31日

国家工商行政管理局关于申请马德里商标国际注册办法

国家工商局


国家工商行政管理局关于申请马德里商标国际注册办法
国家工商局



办法
第一条 凡需要到马德里联盟其他二十七个成员国申请商标国际注册的我国商标所有人,适用本办法。
第二条 申请人资格
申请商标国际注册的,必须首先在我国取得商标注册或者获得商标初步审定,并且必须符合下列条件之一:
1.在我国设有真实有效的工商营业场所。
2.在我国有住所。
3.拥有我国国籍。
第三条 申请步骤
一、申请方式
1.直接制
申请商标国际注册及办理国际注册续展、转让、变更或其他有关事宜的,可以直接到国家工商行政管理局商标局(以下简称商标局)办理。直接办理的,由申请人填写申请书。若填写时翻译确有困难,商标局可以安排翻译(翻译费见附件二)。
2.代理制
申请人若不便直接到商标局办理商标国际注册的,可以委托国家工商行政管理局指定的代理组织代理申请(代理组织名称及其地址另行公布)。
凡办理马德里商标国际注册的,必须通过商标局向世界知识产权组织国际局(以下简称国际局)提出。通过代理组织办理的,由代理组织向商标局递交各种申请。
台湾同胞及中国侨民申请商标国际注册的,可以通过国家工商行政管理局指定的代理组织代理,也可以直接到商标局办理。
二、填写申请书
申请书的填写应符合以下要求:
1.国际注册申请使用国际局提供的表格,填写一式三份。
2.申请中应注明或包括:
(1)申请人名称:申请人是自然人的,应注明姓氏和名字,名字放在姓氏前面;申请人是法人的,应写明全称。
(2)申请人详细地址,包括门牌号码、通信地址和邮政编码。
(3)委托代理的,应写明代理人名称和详细地址、邮政编码。
(4)在我国注册或初步审定商标的申请日期和编号,注册或初审日期和编号。
(5)商标黑白复制件一份,尺寸最大不超过80mm×80mm,最小不小于20mm×20mm。
(6)申请把颜色作为商标的一部分予以保护的,应指出申请保护的颜色或颜色组合,并附送该商标彩色复制件一份,尺寸最大不超过80mm×80mm,最小不小于20mm×20mm。
(7)商标使用的商品,必须按《商标注册用商品和服务国际分类》的类别顺序排列,并用准确的用语表示,最好使用该国际分类按字母顺序排列表中的词汇。一项国际注册申请可以以国际分类的三个类别提出,但超过三个类的,需缴纳附加注册费。
(8)指定保护的国家(注:指定保护的国家可以是马德里联盟一个或多个成员国,但不能包括中国)。
(9)基本注册费、附加注册费、补充注册费及附加规费金额、付款方式、付款日期、付款人。
(10)商标或其一部分由非拉丁字母、非阿拉伯数字或非罗马数字构成的,应注明其音译,音译应符合法语读音规则,并注明相应的法语译文。
3.应附有关申请附件:
(1)商标含有图形要素或申请人拟注册由特殊字体构成的商标的,应附有黑白商标复制件五份,其尺寸最大不超过80mm×80mm,最小不小于20mm×20mm。
(2)申请要求保护颜色的,应附有关附件:
1)若申请人希望公告黑白商标的,应附该商标彩色复制件五十五份,尺寸最大不超过80mm×80mm,最小不小于20mm×20mm。
2)若申请人希望公告彩色商标的,应附该商标彩色复制件五份,尺寸同1。
(3)我国商标注册证复印件一份,或初步审定证明一份。
(4)通过代理组织代理的,应附代理人委托书一份。
(5)在中国无真实有效的工商营业场所,或无住所的中国侨民,需提供经公证的中国国籍证明一份。
(6)付款证明一份。
4.几项具体要求
(1)商标国际注册申请人必须与国家注册或初步审定的商标注册人名义一致。
(2)申请书填报的商品不得超过国家注册或初步审定的商品范围。
(3)申请必须使用法语。
(4)申请表格一律用打字机填写。
三、费用
1.国际局收费
我国商标申请人申请商标国际注册时,必须向国际局缴纳基本注册费、附加注册费(若必需时)、补充注册费以及其他规定的规费等(见附件一)。向国际局缴纳国际注册费用应以瑞士法郎或与收费标准等值的美元或港币加手续费通过中国银行转帐、汇款等方式交商标局,或者直接交
商标局(商标局外汇帐号:瑞士法郎:71500078;美元:71410840;港币:71300352),然后由商标局交国际局。
2.手续费
国家收取的手续费是办理商标国际注册申请向国际局缴纳规费外商标局收取的手续费。向商标局缴纳的手续费应由申请人在缴纳规费时一并交商标局(手续费项目及标准见附件二)。
四、齐备手续
1.商标国际注册申请,不论手续是否齐备,商标局均以收文之日为申请日期,并编申请号。手续齐备的,商标局在申请之日起的二十天内将申请寄国际局;手续不齐备的,商标局在申请之日起的二十天内发出“齐备手续通知书”,要求申请人或代理组织补齐手续,并明确指出手续不
齐备之处。申请人或代理组织应在商标局发出“齐备手续通知书”之日起的三十天内补齐手续;逾期不补的,商标局将申请退申请人或代理组织,申请日期和申请号不予保留。
2.国际局收到商标局转去的商标国际注册申请后,认为手续齐备、商品类别及商品名称填写正确的,即予注册;认为手续不齐备的,将暂缓注册,并通知商标局。商标局在收到国际局通知之日起的二十天内函告申请人或代理组织齐备手续。申请人或代理组织收到商标局函后应在国际
局通知规定的期限内通过商标局补齐手续。逾期不补的,则视为自动放弃申请。国际局退回已缴纳的规费,但商标局收取的手续费不退。若填报的商品类别或商品名称不正确的,国际局向商标局提出修改建议。商标局若同意修改建议,则在收到建议之日起的二十天内函告申请人或代理组织
。申请人或代理组织收到商标局函后应在国际局建议通知规定的期限内,通过商标局向国际局补缴应缴的附加注册费。
申请国际注册的商标一经注册,即由国际局公告,并发给注册证。商标局在收到国际局的注册证之日起的二十天内,以挂号信寄交申请人或代理组织。
五、申诉方式
申请中指定的各保护国家根据各自的国家法律受理保护申请。若申请保护的商标(即延伸保护的商标)在提出申请之日起一年内被指定保护的国家驳回,国际局将驳回声明一份交商标局。商标局在收到该声明之日起的二十天内将该声明转申请人或代理组织。申请人可以根据该驳回国的
国家法,委托代理组织进行申诉。若在上述一年期限内保护申请未被驳回,则商标视为自动得到保护。
第四条 有效期限
马德里商标国际注册有效期为二十年。申请人可视情况分阶段(前十年、后十年)申请保护。



1989年9月22日
            房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

 王德山 姜晓琳

内容提要:房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词:买卖合同 降价 补偿差额

近期,许多房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立并生效后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房,之前已购房屋的购房人,要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更房屋买卖合同内容(即价格条款)。但是,除因法律规定或者合同中约定事由外,合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售,使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据,开发商有权拒绝该要求。理由是:
第一,普通商品房买卖是一种市场行为,普通商品房价格完全由买卖双方商定,一旦房屋买卖合同成立,任何一方不得擅自变更和解除,其中包括房屋买卖价格。同时,开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格,购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二,任何交易均存在一定的风险,在市场经济情况下,商品的价格随时存在涨跌的可能,其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外,房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三,购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定,关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然,房屋买卖合同是否变更或撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。由此可见,开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说,开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二,《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题,购房人与开发商可以进行协商,达成补偿协议,此点将在下面论述。
综上,除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额,但在下列情形下,购房人有权要求开发商给与经济补偿:
(一)房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时,合同当中特别约定,开发商在合同订立后一定期限内,如果同一楼盘的房价下降,给与购房人以差价补偿。那么,如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘,开发商属于违约,购房人因此可以依据合同的约定,要求开发商承担违约责任,给予差价补偿。当然,对此约定,购房人必须在合同中有明确具体的约定,避免开发商玩弄文字游戏。
(二)开发商单方承诺
除合同订立时,买卖双方在合同中有明确约定外,无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后,如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下,开发商有义务履行对购房人的承诺,购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面:第一,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,或者保证所购房屋具有保值或升值空间;第二,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,否则,即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售,而后一种承诺是不但承诺不降价销售,而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者,如果合同订立后,开发商降价销售约定范围内楼盘的,购房人都有权要求开发商承担违约责任,给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形,第一,购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺;第二,开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”,根本无法兑现,或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前,如果本项目同等单位减价,即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”,实际上是一种赠与行为,而在法律上讲,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说,开发商到时有权对购房人不补差额。另外,“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念,到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价,是同户型、同总价、同单价,还是其它情形,均不确定。一方面,假若此次促销活动中房子全部售完,则此前提条件已不存在,业主不可能有差价补;另一方面,因为小区的每一套房子都是独一无二的,届时业主即使发现房屋贬值,也可能发现自己很难举出参照物。 因此,开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体,含义清晰,购房人才能较好地维护自己的权益。
(三)买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”开发商与购房人协商,自愿达成补偿协议,对降价前已购房人进行差价补偿,不违反法律、行政法规强制性规定,开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一,是“契约自由,意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立,当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商,自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款,不违反法律、法规规定,未损害第三人的利益。因此,协议一旦达成,开发商即有义务履行该协议,购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然,该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议,在协议没有达成前,购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约,如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等,购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失,则属于承担违约责任的问题,适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前,开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金,在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
(注:原文发表在《商业时代》2009年第19期)

作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
姜晓琳,女,1983年8月生,汉族,山东日照人
首都经贸大学法学院,2007级民商法硕士研究生
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编: 100070
电 话:(010)83952248(办),13701207656
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