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深圳市个人住房担保贷款管理试行办法

时间:2024-07-12 13:47:10 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9226
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深圳市个人住房担保贷款管理试行办法

广东省中国人民银行深圳经济特区


深圳市个人住房担保贷款管理试行办法
中国人民银行深圳经济特区分行


第一章 总则
第一条 为推进住房制度改革,支持居民购买普通住房,规范深圳市个人住房信贷管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》等法律、规章,特制订本办法。
第二条 个人住房担保贷款(以下简称贷款)是指以购买普通住房为目的,以借款人或第三人所购住房及其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为贷款提供保证,并承担连带责任的贷款。
居民住宅楼宇按揭属于个人住房担保贷款,包括现楼按揭和期楼(楼花)按揭。
个人住房担保贷款不适用居民修建、自建住房或购买豪华住宅。
第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和农村信用合作联社(以下简称贷款人)。
其他金融机构和非金融机构未经中国人民银行批准一律禁止办理个人住房担保贷款和委托个人住房担保贷款。
第四条 中国人民银行深圳经济特区分行(以下简称监管机关)依照法律、法规、规章和本办法对个人住房担保贷款实施监督管理。

第二章 贷款的对象和条件
第五条 贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人。
第六条 贷款对象应具备以下条件:
一、具有合法有效的身份证明;
二、有购买住房的合同、意向书或协议;
三、具有按期偿还贷款本息的能力;
四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;
五、贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序
第七条 借款人向贷款人申请贷款时应提交以下材料:
一、合法的本人身份证件,包括居民身份证、户口本或其他有效证件;
二、有关借款人稳定经济收入的证明或其他按期偿还贷款本息能力的证明;
三、符合法律规定的购买住房合同、意向书或协议;
四、抵押物或质押物清单、权属证明、有权处分人同意抵押或质押的证明、估价证明;保证人同意担保的书面意见和保证人的资信证明;
五、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起,在三个月以内完成贷款审查并向借款人做出正式答复。
第九条 贷款人发放贷款应根据《贷款通则》的规定签订借款合同和担保合同。

第四章 贷款额度、期限和利率
第十条 贷款金额最高不得超过所购住房售价或贷款人委托的房地产评估机构住房评估价值的70%。
第十一条 贷款期限分5个档次,最长不得超过20年。
利率期限包括3年以内(含3年)、3—5年(含5年)、5—10年(含10年)、10—15年(含15年)、15—20年(含20年)5个档次。
第十二条 贷款利率按照中国人民银行公布的利率水平执行。贷款人在公布利率水平基础上可适当下浮,最大幅度为7%。
第十三条 贷款利率调整方式为一年一定,即贷款合同签订后,贷款人于每年贷款发放日核对贷款利率,并按当时中国人民银行公布的利率水平进行调整。
第十四条 贷款人不得在正常利息收入、罚息收入以外加收手续费或其他附加费用。
第十五条 罚息计息方式:按每月应偿还贷款本息的日利率万分之三计收罚息。

第五章 贷款的偿还方式
第十六条 贷款偿还包括等额还款、按月递减还款和按年递增(减)还款三种方式。
等额还款:
n×12
PI(1+I)
每月偿还贷款本息=-----------
n×12
(1+I) -1
按月递减还款:

每月偿还贷款本息=----+(P-累计已还本金)×I
n×12
按年递增(减)还款:贷款期内每年按固定比例递增偿还贷款本息。
第1年每月偿还贷款本息
n×12 12
I×(1+I) ×〔(1+I) -(1+k)〕
=P×------------------------------
12 n×12 n
〔(1+I) -1〕×〔(1+I) -(1+k) 〕
第t年每月偿还贷款本息

=第1年每月偿还贷款本息×(1+k)
其中:P为本金,I为月利率,n为贷款年限,k为每年递增(减)比率(k>0递增,k<0递减)。
第十七条 利率调整后每笔贷款每月还款额的计算,应严格遵循以下原则:按剩余本金、原档次调整后的利率水平、剩余年限换算利率调整后每月需偿还贷款本息额。
等额还款:
每月偿还贷款本息
n′×12
P′I′(1+I′)
=---------------
n′×12
(1+I′) -1
按月递减还款:
P′
每月偿还贷款本息=-----+(P′-累计已还本金)×I
n′×12
按年递增(减)还款:贷款期内每年按固定
比例递增偿还贷款本息。
第1年每月偿还贷款本息=P′×
n′×12 12
I′×(1+I′) ×〔(1+I′) -(1+k)〕
---------------------------------
12 n′×12 n′
〔(1+I′) -1〕×〔(1+I′) -(1+k) 〕
第t年月均还款额=每1年每月偿还贷款

本息×(1+k)
其中:P′为剩余本金,I′为调整后月利率,n′为剩余贷款年限,k为每年
递增比率(k>0递增,k<0递减)。
第十八条 禁止贷款人按以存定贷方式发放个人住房担保贷款。
第十九条 借款人应在双方约定的贷款期限内,按月归还贷款本息。
借款人要求提前还贷款的,应提前一个月向贷款人提出申请,按贷款人确定的提前还款日归还贷款剩余本金。
贷款人不得对提前还款计收罚息或补偿金。

第六章 贷款抵押、质押或保证
第二十条 以住房作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险手续,住房价值必须全额投保,并以贷款人为第一受益人。抵押期内,保单由贷款人保管。
第二十一条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第二十二条 贷款人应鼓励借款人办理人身保险,用以防范和弥补人身意外伤害或死亡对贷款人和借款人造成的损失。
第二十三条 贷款人不得为借款人指定特定保险机构办理财产或人身保险。
第二十四条 借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其合法财产继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的,贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。
已办理住房保险的,保险受偿额应优先偿还剩余贷款本息,不足部分贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物;超出部分由贷款人退还其他受益人。
第二十五条 借款人期满不能偿还贷款本息的,或连续六个月、累计九个月不能按月归还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或要求连带责任人承担偿还本息的责任。
处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向借款人或其保证人追索应偿还部分;其价值超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人或出质人。
第二十六条 贷款抵押、质押或保证的其他合同条款必须符合《中华人民共和国担保法》的规定。

第七章 贷款的管理和监督
第二十七条 贷款人应向借款人公开贷款种类、期限和利率等信息,并向借款人解释借款合同条款和提供业务咨询。
第二十八条 贷款人根据本办法制订的贷款合同文本必须报监管机关备案。
第二十九条 个人住房担保贷款业务单设二级科目,单独核算。
贷款人应定期向监管机关上报有关个人住房担保贷款的金融统计数据。
第三十条 贷款人发放的个人住房担保贷款必须全额纳入贷款考核,必须符合监管机关下达的监控比例。
第三十一条 监管机关建立举报制度。借款人有权向监管机关反映、举报贷款人违法、违规情况。
第三十二条 贷款人应当建立借款人不良资信情况登记制度,并随时向监管机关报告。

第八章 罚则
第三十三条 贷款人有下列行为之一的,监管机关视情节轻重依法对贷款人给予限期改正、通报批评、罚款、暂停办理直至取消办理个人住房担保贷款的资格(以上处罚可以并处)的处罚:
1.在正常利息收入、罚息收入以外加收附加费用;
2.借款合同中的利率相关条款与本管理办法相抵触;
3.贷款人在贷款执行过程中违反利率政策;
4.个人住房担保贷款有关比例不符合监管机关核定要求的;
5.其他违规行为。
第三十四条 借款人有下列行为之一的,贷款人依法对借款人追究责任:
1.借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的;
2.未经贷款人同意,借款人将已设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、转让、赠与或重复抵押;
3.影响贷款人权益的其他行为。

第九章 附则
第三十五条 贷款人可根据本管理办法制订相应的实施细则。
第三十六条 本办法由中国人民银行深圳经济特区分行负责解释和修改。
第三十七条 本办法自公布之日起实施。
深圳市个人住房担保贷款最高利率表
单位:月利率%
---------------------------------------
| | 调整前 | 调整后 |
| 项 目 | | |
| |(1997/10/23)|(1998/3/25)|
|------------|------------|-----------|
|3年以内(含3年) | 7.92 | 7.260 |
|------------|------------|-----------|
|3—5年(含5年) | 8.3475 | 8.025 |
|------------|------------|-----------|
|5—10年(含10年) | 8.8275 | 8.670 |
|------------|------------|-----------|
|10—15年(含15年)| 9.39 | 9.23 |
|------------|------------|-----------|
|15—20年(含20年)| 9.39 | 9.420 |
---------------------------------------



1998年4月23日

劳动部办公厅关于终止劳动合同支付经济补偿金有关问题的复函

劳动部办公厅


劳动部办公厅关于终止劳动合同支付经济补偿金有关问题的复函
劳动部办公厅


复函
辽宁省劳动厅:
你厅《关于国有企业职工终止劳动合同用人单位支付经济补偿金有关问题的请示》(辽劳字〔1996〕152号)收悉,现答复如下:
一、关于“生活补助费”与“经济补偿金”的含义问题。国有企业职工在终止劳动合同时,企业发给的生活补助费是依据目前仍然有效的《国营企业实行劳动合同制暂行规定》(国发〔1986〕77号)中的有关规定作出的;而“经济补偿金”是指在劳动合同解除时,企业按照《劳
动法》及其配套规章《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》(劳部发〔1994〕481号)的规定,支付给职工一定数额的补偿金。
二、关于“标准工资”的含义问题。“标准工资”是指企业与劳动者在劳动合同中约定的劳动者所在岗位(职务)相对应的工资标准。
三、关于生活补助费的支付标准问题。下岗人员终止劳动合同,其生活补助费的支付标准也应按照《国营企业实行劳动合同制暂行规定》中第二十三条的规定执行,即“企业应当按照其在本企业工作年限,每满一年发给相当于本人标准工资一个月的生活补助费;但是,最多不超过12
个月的本人标准工资”。




1996年11月14日

国家计委关于印发我国铝工业“十五”发展指导意见的通知

国家计委


国家计委关于印发我国铝工业“十五”发展指导意见的通知


  改革开放以来,我国铝工业发展很快,产量持续增长,已成为世界主要的铝生产国。但我国铝工业在产业结构、技术装备、产品生产成本等方面,与世界铝工业先进水平相比都存在较大的差距。因此,为适应加入WTO后面临的竞争形势,更好地引导我国铝工业的有序发展,避免低水平重复建设,提高我国铝工业的竞争力,特提出如下意见:
一、我国铝工业基本情况
  改革开放以来,我国有色金属工业实行了"优先发展铝"的方针,加大了建设铝工业的投资力度,促进了我国铝工业的发展。采用先进技术和装备先后新建了山西铝厂、平果铝厂、中州铝厂、青海铝厂、华北铝加工厂等大中型企业,同时,还对抚顺铝厂、贵州铝厂、郑州铝厂、山东铝厂、青铜峡铝厂、西南铝加工厂、兰州铝厂、焦作铝厂、云南铝厂等企业进行了技术改造,此外,部分地区也积极推进当地铝工业的技术进步,极大地改变了我国铝工业整体技术装备水平落后的状况。目前,我国电解铝大型预焙技术已经接近国际水平,中国铝业公司所属的国内现有六个氧化铝企业均采用了世界先进的氧化铝生产技术,骨干铝加工企业通过研制开发和消化吸收引进技术,使铝熔铸、连铸连轧、板带箔轧制以及挤压的加工技术有了明显提高。
随着我国铝工业的技术装备和管理水平的提高,铝企业的主要经济技术指标有了较大改善,生产成本明显下降。"九五"期间,骨干电解铝企业的吨铝直流电耗降低了1000千瓦时,电流效率提高了3%~5%;中国铝业公司所属六个氧化铝企业的综合能耗下降了约500公斤标煤/吨氧化铝;骨干加工企业的综合成材率提高了约5个百分点;氧化铝的平均制造成本下降了10%以上;骨干电解铝企业的铝锭的平均制造成本下降了10%左右。
  到2000年底,我国铝工业形成氧化铝产能430万吨、电解铝能力320万吨、铝加工能力450万吨。当年完成氧化铝产量430万吨、电解铝产量282万吨、铝加工材220万吨,已成为世界主要铝生产国。
  虽然我国铝工业发展取得了很大成绩,但是产业结构不合理、重点发展滞后、低水平重复建设、竞争力不强等矛盾仍十分突出,已经成为制约我国铝工业健康发展的主要因素。
  (一)中小电解铝企业增加过多,企业组织结构不合理的状况没有改善。"九五"期间,在铝市场需求增长的拉动下,同时,受电力工业结构调整的影响,国内部分地区再次出现了建设小电解铝的热潮,据统计,电解铝企业由"八五"末期的70家猛增到2000年的118家,净增48家,产能相应由168万吨增加到320万吨,但企业生产规模小,平均仅为2.7万吨/年,与"八五"末期的平均2.4万吨/年相比,基本没有变化,结构极不合理,与世界电解铝企业平均规模18.4万吨/年相比差距较大。
  (二)技术结构不合理,落后的电解铝和铝加工能力占较大比重。在已形成的320万吨电解铝产能中,采用先进的大型预焙技术的能力只有120万吨,仅占总产能的38%,其余62%的产能是采用能耗高、污染重的自焙槽技术。在"九五"期间新增的152万吨产能中,近50%的是采用自焙槽技术。铝加工达到国际先进水平的能力不到总能力的20%,而且,到目前为止还未完全掌握代表当今世界铝加工先进水平的热连轧技术。
  (三)产品结构不合理。一是符合大型预焙电解铝生产需要的砂状氧化铝产量少;二是国产氧化铝自给率偏低,不足靠进口解决,进口量越来越大,对外依赖度增加;三是一般铝加工产能严重过剩,能力发挥不足,但市场需求量较大的高精板带箔缺口较大,要靠进口解决。
  (四)铝土矿无序开采严重。受利益的驱动,在河南、山西等铝土矿资源丰富的地区,出现了大量无序开采优质铝土矿的现象,铝土矿资源利用率低,资源浪费严重,对我国铝工业的可持续发展产生了极为不利的影响。
  (五)铝产品成本偏高。受铝土矿矿石性质影响,国内氧化铝生产不得不采用能耗高、流程长的生产工艺,导致国产氧化铝生产成本比国外平均水平高10%以上;受电价偏高、技术水平低的影响,国内电解铝生产成本比国外高20%左右;铝加工综合成材率只有60%,比国外低15~20百分点,金属和能源消耗过多,生产成本偏高,产品缺乏竞争力。

二、我国铝工业发展面临的形势
  "九五"期间,国际国内面临的许多新的变化,对加快发展我国铝工业创造了有利条件,同时,也提出了更为严峻的挑战。
  (一)世界铝市场需求持续增长,但竞争加剧。
80年代以来,随着世界经济的发展,世界电解铝的消费一直保持增长,年增长率为4%左右。2000年,世界电解铝产量2400万吨,消费2480万吨,供需基本平衡。随着铝在交通、建筑、包装等领域的应用范围不断拓展,世界电解铝的需求还将增加。到2005年,预计世界电解铝的需求将增加到2960万吨,年均增长约3%。受需求增长的拉动影响,世界电解铝的产能也将相应适度扩大,铝市场总的趋势呈供需基本平衡态势。
  目前,世界上形成了以加拿大、美国、法国、挪威、澳大利亚等国铝公司为主的近10个跨国铝业公司,氧化铝和电解铝合计产能分别占世界总能力的55%和40%,这些公司不仅具有较大的生产能力,而且还都有较为合理的组织结构,拥有自己的氧化铝、电解铝、铝加工和研发基地。同时,为保证电解铝生产用电稳定、低廉,所属的大部分电解铝厂拥有自备电站,或在政府协调下,与供电部门签订长期、优惠的供电合同,因此,生产的电解铝产品在市场有较强的竞争力。
为适应新的形势,世界铝工业还不断进行结构调整。其特点一是加大投入,积极开发和使用高效、低耗、低污染的工艺技术,提高装备水平,生产规模日趋大型化,不断改善产品质量,降低成本,提高产品竞争力,保护环境;二是兼并联合,扩大实力,提高市场份额。1999年,美铝公司继兼并阿马克思公司之后,又兼并了雷诺兹公司,使其成为年销售额超过210亿美元、电解铝产能占世界总能力14%的特大型跨国铝业集团,竞争力增强。因此,世界铝工业的竞争形势将会日趋激烈。
  (二)国内铝市场需求将保持增长,但国际化趋势更加明显
  "十五"期间,随着我国经济的持续发展,国内铝的需求量明显增长,将为我国铝工业的进一步发展提供机遇。
  随着国内国际两个市场的进一步融合,以及适应我加入WTO的要求,我国现行的铝产品的进口关税税率还将逐步下调,国外铝产品冲击国内市场的情况再所难免,因此,我国铝工业面临的形势不容乐观。

三、我国铝工业"十五"发展建议
  (一)发展原则:适应经济体制与经济增长方式两个根本性转变和加入WTO的要求,加快铝工业的战略性调整和改组,通过发展与结构调整,提高铝工业整体运行素质。同时,力争组建以骨干企业为核心的集团公司,向大型化、集团化、专业化方向发展,做大做强。
  (二)发展思路:积极引导矿山发展联办矿、依托中国铝业公司及所属氧化铝企业发展氧化铝,通过采用先进技术和装备改扩建增加氧化铝产能,同时,积极利用国外氧化铝资源,做好氧化铝进口协调工作;在原料和能源条件较好地区,适度发展电解铝工业,加快改造、淘汰落后的电解铝自焙能力;努力增加国内短缺的高精深铝加工产品。
  (三)发展重点:丰富的铝土矿和低廉的能源条件是保证铝工业发展的基础条件。因此,铝工业的发展重点应放在:
山西省的晋南地区和河南省的豫北地区。这两个地区铝土矿资源丰富,能源供应优越,具有进一步发展铝工业的优势。在晋南地区,依托中国铝业公司所属的全国最大的氧化铝企业山西铝厂,进一步扩建氧化铝产能,同时,改变企业产品单一的不合理结构,抓紧新建电解铝能力。
  在豫北地区,要加紧建设中国铝业公司所属的中州铝厂氧化铝基地建设,同时,进一步完善焦作万方铝业公司280千安电解槽国家级示范工程,适度增加电解铝产能。
  此外,结合国家电力体制的改革,在两个区域内,应积极研究铝工业与电力部门,通过多种形式的联合与重组,形成具有铝土矿----氧化铝----电----电解铝、铝加工一体化的产业链,提高企业的竞争力。
  为发挥广西和贵州铝土矿资源、能源优势,应抓住国家实施西部大开发的机遇,加快建设中国铝业公司所属的平果铝业公司、贵州铝厂铝基地的建设,进一步扩大氧化铝和电解铝能力。
  为适应我国铝工业持续发展的需要,山西晋北地区、广西百色地区可进一步开展铝土矿资源勘探的前期工作。
  为适应西部大开发和保护环境的需要,在西北地区,应抓紧对兰州铝厂、青铜峡铝厂、连城铝厂、包头铝厂等企业电解铝自焙槽的改造,提高企业技术装备水平,实现可持续发展,加快白银铝厂二期扩建,发挥规模效益。同时,也应力争与电力部门采取多种形式的合作,获取低廉的电力供应,提高产品的竞争力。
  全国最大的铝加工基地西南铝业股份公司要抓紧建设热连轧技改工程,进一步提高铝加工技术装备水平,增加高质量热轧坯料的供应能力,满足高档铝板箔生产的需要。
  同时,为满足日益增长的铝加工材的市场需求,应研究在建设条件有比较优势的地区,建设一条有竞争力的现代化的高精铝板带生产线。
  (四)发展目标:一是企业组织结构、技术结构和产品结构有明显改观。
  在企业组织结构方面----中国铝业公司所属的氧化铝企业通过采用新工艺、新技术,改扩建增加氧化铝、电解铝产能,规模效益明显提高,企业产品结构更趋合理,抗风险能力增强。通过改造与发展,电解铝工业的产业集中度大幅度提高,骨干企业的产能比重有大幅度提高。
  在技术结构方面--氧化铝企业采用新工艺、新技术,优化工艺流程,提高装备水平,实现自动检控;全国先进大型预焙槽产能力争明显增高;大型铝加工企业通过技术进步,产品竞争力有明显提高。
  在产品结构方面--大幅度提高砂状氧化铝的比重,增加非冶金级氧化铝品种,扩大高精深铝加工材和新材料品种。
  二是主要技术经济指标接近或达到国际先进水平。氧化铝平均生产成本从2000年的1380元/吨,降到1100元/吨以下。电解铝平均生产成本从2000年的13000元/吨,降到10000元/吨以下。
  三是按照现代企业制度的要求,通过企业资产重组,相互参股等方式 ,力争组建若干个大型铝电集团,形成比较合理的产业链。
  四是氧化铝产量大幅度增加,提高了国产氧化铝自给率;电解铝产能适度增长,基本满足国内市场需求;落后的自焙电解铝能力基本被淘汰;高精深铝加工产品产量进一步增加,提高有效供给。

四、主要措施和政策要求
  (一)搞好宏观指导工作,严格执行产业政策,避免低水平重复建设。
  为保证我国铝工业的健康有序发展,各级政府部门应认真执行有色金属工业产业政策,做好铝工业发展的宏观指导工作。
严格执行国家现行的审批固定资产投资项目管理规定,不得越权和"化整为零"审批电解铝项目,禁止建设电力产业政策明令淘汰的小机组的铝电联营项目,杜绝小电解铝的重复建设。
  (二)加快建设重点铝基地
  积极支持重点区域内的现有铝基地建设,加大投资力度,优先发展氧化铝,适度发展电解铝,改善产品结构,实现规模化生产,形成若干个具有国际竞争力的铝基地。
  (三)合理利用铝土矿资源
  应加强对铝土矿资源开采的统一规划和管理,合理利用铝土矿资源,保证我国铝工业的可持续发展。
  (四)严格执行国家环保政策
  要严格执行国家环保政策的有关规定,在限期内坚决关闭、淘汰落后的自焙槽能力。
  (五)加快现代铝企业建设的步伐
  借鉴国外铝工业的发展经验,鼓励在铝土矿、能源丰富的地区建立现代铝企业,以现有氧化铝、骨干电解铝、电力等企业为核心,通过相互参股,资产重组,优势互补,形成集铝土矿、氧化铝、电解铝、铝加工和电力于一体的合理的产业链,增强铝企业的竞争力。
  (六)加快技术进步
  加大科技投入,研究解决对铝工业发展有重大影响的技术难点,开发和采用新技术新工艺,加快铝工业的技术进步。
  (七)建立稳定的氧化铝进口渠道
  一是鼓励采取以签订长期供应合同的办法获取进口氧化铝,稳定供货渠道,避免氧化铝价格的大幅度波动造成的风险。
  二是鼓励到国外氧化铝企业购股,获取氧化铝能力,保证氧化铝的来源。