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大连市实施《中华人民共和国中小企业促进法》办法

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大连市实施《中华人民共和国中小企业促进法》办法

辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府令

第67号


  《大连市实施<中华人民共和国中小企业促进法>办法》已经2005年5月8日大连市人民政府第36次常务会议通过,现予公布,自2005年7月1日起施行。


市 长 夏德仁
  
二○○五年五月九日


大连市实施《中华人民共和国中小企业促进法》办法

第一章 总  则

  第一条 为贯彻实施《中华人民共和国中小企业促进法》,改善中小企业经营环境,扩大就业,促进中小企业健康发展,制定本办法。
  第二条 在大连市行政区域内依法登记注册的中小企业,适用本办法。
  中小企业划分标准按照国家有关规定执行。
  第三条 市政府中小企业工作部门负责组织实施全市中小企业发展政策和规划,对中小企业工作进行综合协调、指导和服务。
  市政府有关部门在各自职责范围内对中小企业工作进行指导和服务。
  各区、市、县政府和大连经济技术开发区、大连保税区、大连高新技术产业园区(以下统称先导区)管委会及其所属的中小企业工作部门和其他有关部门在各自职责范围内,负责对本行政区域内的中小企业工作进行指导和服务。
  第四条 市政府中小企业工作部门应根据国家制定的中小企业发展产业政策,结合全市中小企业发展实际,确定重点扶持和优先发展的产业及产业集群。
  第五条 依法保护中小企业及其出资人的合法投资,以及因投资取得的合法权益。任何单位和个人不得侵犯中小企业的财产及其合法收益。
  第六条 除法律、法规和按照国家、省规定管理权限设定的行政事业性收费外,任何单位和个人不得向中小企业收取其他行政事业性费用;不得向中小企业摊派财物;不得违反法律、法规和规章规定向中小企业罚款。对违反规定收费、摊派和罚款的,中小企业有权拒绝,并可以向有关部门举报和投诉。
  第七条 任何单位和个人不得歧视中小企业,不得附加不平等的交易条件。
  歧视中小企业或附加不平等交易条件的,中小企业有权要求取消歧视或不平等的交易条件,并向中小企业工作部门或其他有关部门举报和投诉。
  第八条 中小企业必须遵守法律、法规,依法经营管理,依法纳税,依法为职工缴纳社会保险费,不得侵害职工的合法权益,不得损害社会公共利益。
  中小企业经营者应当遵守职业道德,恪守诚实信用原则,努力提高业务水平,增强自我发展能力。
  第九条 建立中小企业统计制度。具体办法由市中小企业工作部门会同市统计部门制定。

第二章 资金支持

  第十条 市政府通过财政预算设立民营经济和中小企业发展专项资金,每年计划安排资金不少于5000万元。 
  各区、市、县政府和先导区管委会应每年安排一定资金,支持中小企业发展。
  民营经济和中小企业发展专项资金的使用和管理,由市财政部门会同市中小企业工作部门提出意见,报市政府批准后执行。
  第十一条 金融机构应当拓展服务领域,调整信贷结构,开发适应中小企业发展的金融创新产品,积极为中小企业提供信贷、结算、财务咨询、投资管理等方面的服务。对信誉良好、无违法违规的企业,应实行信用贷款。
  第十二条 建立中小企业信用制度。以电子政务网络平台为基础,通过经济行政管理、司法、金融等相关部门提供的企业经营信用、资本信用、质量信用、纳税信用和法人信用等情况,建立大连市中小企业信用征集、信用等级评价体系,实现中小企业信用信息查询、服务与共享的社会化。
  政府和先导区管委会应建立中小企业信用评价、征集、管理、信息发布等制度。
  第十三条 政府和先导区管委会应对拟上市中小企业提供法律和政策咨询服务,支持中小企业在境内外上市融资。引导、支持中小企业通过典当、风险投资、招商引资等渠道融资。
  中小企业应当积极创造条件,通过法律、法规允许的各种方式直接融资。
  第十四条 继续完善中小企业信用担保体系。市政府采取措施,加大对中小企业信用担保机构的支持力度,为中小企业融资创造条件。
  鼓励和支持法人资本和民间个人资本进入中小企业信用担保领域。
  鼓励中小企业依法开展多种形式的互助性融资担保。
  依法设立的中小企业信用担保机构,符合国家免税条件的,自主管税务机关办理免税手续之日起,三年内免征营业税。
  第十五条 市中小企业工作部门应当会同有关部门根据国家信用担保行业准入条件,建立、完善信用担保机构风险控制和奖励制度,完善运行机制,加强对各类中小企业信用担保机构的监管、指导、协调和服务,支持中小企业信用担保机构拓展业务。
  第十六条 政府和先导区管委会应采取奖励措施,鼓励各类依法设立的风险投资机构开展风险投资业务,增加对中小企业的投资。完善产权市场,推动建立风险投资股权的退出机制。

第三章 创业扶持

  第十七条 鼓励创办中小企业。凡国家法律、法规没有明令禁止的经营领域,中小企业都可以进入并依法从事经营,任何单位和个人不得加以限制。
  对初创的中小企业,政府和先导区管委会有关部门应在规划、用地、放宽注册资本登记等方面予以支持。允许通过土地整理、置换、集体建设用地使用权流转等办法解决中小企业建设用地;对初创的小企业,可按照行业特点降低公司注册资本限额,允许注册资金分期到位,减免登记注册费用。
  中小企业集体建设用地流转,按照《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》规定执行。
  第十八条 鼓励自然人或者企业法人依法以工业产权或者非专利技术等投资参与创办中小企业。允许以管理才能、技术专长等人力资本作价入股,其出资比例由全体股东协议确定。以高新技术成果出资创办新企业的,对其出资所占注册资本的比例可不做限制。
  第十九条 鼓励中小企业吸纳失业人员(含失地的农转城人员,下同)和大中专院校毕业生就业。吸纳大中专毕业生就业,外地生源符合我市当年落户政策的,可以办理落户手续。
  第二十条 对下列中小企业,税务部门应落实国家扶持中小企业发展的税收优惠政策,并主动指导和帮助其申办减、免税手续:
  (一)失业人员创办的中小企业;
  (二)当年吸纳失业人员达到国家规定比例、符合减免税范围的中小企业;
  (三)安置残疾人员达到国家规定比例的生产性中小企业;
  (四)符合国家支持和鼓励发展政策的高新技术中小企业;
  (五)国家规定享受优惠政策的其他中小企业。
  第二十一条 各级行政服务中心应为创办中小企业的单位和个人,提供各种免费咨询和信息服务。
  对拟创办中小企业的失业人员、留学归国人员、大中专院校毕业生等,由政府资助免费进行创业辅导。
  第二十二条 鼓励利用闲置厂房、场地和楼宇建立中小企业孵化器。通过租金补助方式扶持进入市政府认定的市级孵化器的新建中小企业。

第四章 技术创新

  第二十三条 鼓励中小企业按照市场需要,开发新产品,采用先进技术、生产工艺和设备,提高产品质量,实现技术进步。经市科技行政管理部门和市中小企业工作部门认定的市级中小企业技术创新项目,以及各类技术服务机构、生产力促进中心和科技企业孵化器,可申请应用技术与开发资金、软件产业发展专项资金、工业发展资金等政策支持。
  第二十四条 鼓励中小企业设立技术中心。经市中小企业工作部门确定为市级或经推荐被确定为国家级技术中心的工业企业,可争取国家重大产业技术研发专项资金或市产业技术创新资金支持。
  第二十五条 中小企业在科技成果引进、转化及生产过程中,技术开发费按照实际发生额计入管理费用,不受比例限制。中小企业运用税后利润进行高新技术开发和项目投资,引进、消化和吸收先进技术成果,符合产业政策导向或促进高新技术成果转化要求的,可依法享受税收优惠。
  第二十六条 鼓励创立科技企业孵化器。经市科技行政管理部门认定,达到标准的科技企业孵化器可享受高新技术企业各项政策。对经过认定的国家、省、市等各级科技中小企业孵化器,在给予资金支持的同时,给予相应的奖励。
  第二十七条 鼓励中小企业与研究机构、高等院校开展技术合作、开发与交流,促进科技成果产业化,发展科技型中小企业。支持科研机构、高等院校与中小企业开展多种形式的产学研联合。

第五章 市场开拓

  第二十八条 鼓励和支持大企业与中小企业建立以市场资源配置为基础,稳定的原材料供应、生产、销售、技术开发和技术改造等方面的协作关系。为大企业配套的中小企业的技术改造项目,可享受民营经济和中小企业发展专项资金的贷款贴息。
  第二十九条 鼓励中小企业建立现代企业制度,支持法人资本和民间资本参与国有、集体所有制中小企业产权制度改革。
  引导、规范并推动中小企业通过合并、收购等方式,进行资产重组,优化资源配置。国有企业的资产重组由市政府有关部门按照职能审批,集体企业的资产重组由职工(代表)大会决定,非公有制经济企业的资产重组由出资人决定。资产重组应当坚持自愿原则,在资产重组各方当事人共同聘请的中介机构出具意见的基础上,重组各方应当签订合同(协议)。为降低重组成本,房屋和车辆过户可按变更或换证方式办理。原划拨的国有土地使用权处置可享受企业产权制度改革有关优惠政策。
  第三十条 政府和先导区管委会采购部门应当公开发布采购信息,在同等条件下,优先购买中小企业货物、服务和工程。有关部门应当为中小企业获得政府采购项目提供指导和服务。
  第三十一条 发挥中小企业国际市场开拓资金的作用,支持符合条件的中小企业到境外投资,参与国际贸易,推动对外经济技术合作与交流。中小企业应当积极争取通过开展出口信贷、出口信用保险等业务,开拓国际市场。
  政府和先导区管委会应当根据企业开拓市场的需要,组织中小企业开展国内外招商活动。
  第三十二条 鼓励中小企业服务机构举办中小企业产品展览展销和信息咨询活动。
  第三十三条 中小企业在质量管理方面取得显著成绩,产品被授予中国名牌产品、国家免检产品、省级名牌产品和中国驰名商标以及省著名商标称号的,政府和先导区管委会应给予奖励。

第六章 社会服务

  第三十四条 充分发挥市中小企业服务中心的作用,鼓励支持发展各类社会中介服务机构。建立政府行政协调服务机构、公益性服务机构和商业性服务机构相结合的社会化服务体系,为中小企业提供人才交流、技术支持、信息咨询、市场开拓、资金融通、法律援助、创业辅导、企业诊断、人员培训、产权交易等服务。
  第三十五条 健全和完善大连市中小企业信息网。通过中小企业信息网,公开政务信息,及时公布政策法规和市场动态,发布企业信用信息,披露失信行为,曝光违法违规案件,为中小企业提供全面、快捷的信息服务和展示企业形象的网络平台。
  第三十六条 市政府通过补助方式鼓励企业、科研机构和高等院校利用科研设施,建立可供中小企业共享的共性技术创新载体,提高企业技术创新能力,实现技术进步。
  第三十七条 行业协会、中小企业联合会、企业家联合会以及其他自律性组织,应当充分发挥自身的优势,积极为中小企业提供各种有效服务,维护中小企业的合法权益,反映中小企业的建议和要求。

第七章 附  则

  第三十八条 行政管理部门违反本办法,损害中小企业合法权益的,中小企业可依法申请行政复议或提起行政诉讼;行政管理部门工作人员违反本办法,损害中小企业合法权益的,依法给予行政处分。损害行为造成中小企业经济损失的,应依法予以行政赔偿;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十九条 市政府中小企业工作部门以及财政、税务、工商、科技、社会保障和其他相关部门,应在管理权限内,根据法律、法规、规章等规定,制定促进中小企业发展政策细则,编制有关政策汇编和服务指南,并明确办理程序,简化办理手续。有关文本免费向中小企业提供。
  第四十条 本办法自2005年7月1日起施行。

宁波市劳动合同制度实施办法

浙江省宁波市人民政府


宁波市人民政府令
 (第35号)


  《宁波市劳动合同制度实施办法》,已经1995年3月15日市人民政府第九次常务会议通过,现予发布,自1995年5月1日起施行。

                            市长 许运鸿
                          一九九五年四月十八日
            宁波市劳动合同制度实施办法

第一章 总则





  第一条 为了巩固和发展劳动制度改革成果,保护劳动关系当事人双方的合法权益,确立和维护稳定和谐的劳动关系,建立适应社会主义市场经济的新型劳动制度,根据《中华人民共和国劳动法》和国家其他有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。


  第二条 本市行政区域内的企业、个体经济组织(以下统称用人单位)和与之形成劳动关系的劳动者,适用本办法。
  本市的国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者,依照本办法执行。


  第三条 本办法所称劳动合同是用人单位与劳动者之间确立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。
  企业、个体经济组织和与之形成劳动关系的劳动者以及国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者都必须按照本办法订立劳动合同。


  第四条 订立和变更劳动合同,应当遵循平等自愿、协商一致的原则,并且必须符合法律、法规和规章的规定。
  劳动合同依法订立即具有法律约束力,当事人必须履行劳动合同规定的义务。


  第五条 违反法律、法规、规章的规定和采取欺诈、威胁等手段订立的劳动合同为无效劳动合同。无效的劳动合同,从订立起就没有法律约束力。
  确认劳动合同部分无效的,如果不影响其余部分的效力,其余部分仍然有效。


  第六条 市、县(市、区)人民政府劳动行政部门负责组织本办法的实施。
  政府有关部门应当密切配合,共同做好劳动合同制度的实施工作。

第二章 劳动合同的订立





  第七条 劳动合同必须以书面形式订立。劳动合同一式两份,劳动关系当事人双方各持一份。


  第八条 劳动合同内容应当包括:
  (一)劳动合同期限;
  (二)工作内容;
  (三)劳动保护和劳动条件;
  (四)劳动报酬;
  (五)劳动纪律;
  (六)劳动合同终止的条件;
  (七)违反劳动合同应承担的责任;
  (八)双方认为需要约定的其他事项。


  第九条 劳动合同期限,由用人单位和劳动者协商确定。劳动合同期限分为有固定期限、无固定期限和以完成一定的工作为期限。有固定期限的劳动合同一般应在3年以上,至少1年,临时用工的劳动合同期限应在1年以内。


  第十条 有下列情形之一的,如果劳动者本人有要求,可以签订无固定期限的劳动合同:
  (一)按照本市有关规定,养老保险费缴纳年限在十五年以上的;
  (二)在同一用人单位连续工作满十年以上的;
  (三)年满五十周岁的男职工、年满四十周岁的女职工;
  (四)复退、转业军人。


  第十一条 国有和县以上集体企业与原固定职工、劳动合同制职工可按下列办法,做好劳动合同的订立工作:
  (一)原固定职工与用人单位应当根据生产工作需要和劳动者的实际能力,协商确定劳动合同期限。双方协商不能一致的,用人单位应允许原固定职工辞职。对无理拒绝订立劳动合同又不辞职的原固定职工,经教育无效,用人单位可以解除劳动关系。
  (二)原劳动合同制职工与用人单位所订立的劳动合同,双方应继续履行。但原劳动合同的内容与本办法的有关规定不一致的,应作相应的修改。


  第十二条 劳动合同可以约定试用期。试用期最长不得超过六个月。已在本单位工作六个月以上者,不再实行试用期。


  第十三条 劳动合同当事人可以在劳动合同中就保守用人单位商业秘密约定保密要求、期限和相应的责任。

第三章 劳动合同的终止、解除、续订和变更





  第十四条 劳动合同期满或双方约定的劳动合同终止条件出现,劳动合同即行终止。因生产工作需要,经双方协商一致,可以续订劳动合同。


  第十五条 劳动合同当事人协商一致,劳动合同可以变更或解除。


  第十六条 劳动者有下列情形之一的,用人单位可以解除劳动合同:
  (一)在试用期间被证明不符合录用条件的;
  (二)严重违反劳动纪律或用人单位规章制度的;
  (三)严重失职、营私舞弊,对用人单位利益造成重大损害的;
  (四)被依法追究刑事责任的。


  第十七条 有下列情形之一的,用人单位可以解除劳动合同,但是应当提前三十日以书面形式通知劳动者本人。
  (一)劳动者患病或非因工负伤,医疗期满后,经劳动鉴定委员会确认不能从事原工作、也不能从事用人单位另行安排的适当工作的;
  (二)劳动者不能胜任工作,经过培训或调整工作岗位,仍不能胜任工作的;
  (三)因用人单位分立、合并、兼并、转产等客观情况发生重大变化,致使原劳动合同无法履行,经当事人双方协商不能就变更劳动合同达成协议的。


  第十八条 用人单位濒临破产,被人民法院宣告进入法定整顿期间或生产经营发生严重困难,确需裁减人员的,应当提前三十日向工会或者全体职工说明情况并听取其意见,经向当地劳动行政部门报告后,可以裁减人员。
  用人单位从裁减人员之日起,六个月内需要新招人员的,应当优先从本单位裁减的人员中录用。
  用人单位应与被裁减人员办理解除劳动合同手续,按照有关规定向被裁减人员支付经济补偿金,出具裁减人员证明书。
  用人单位裁减人员的具体办法,由市劳动行政部门另行制定。


  第十九条 劳动者有下列情形之一的,用人单位不得解除劳动合同:
  (一)患职业病或因工负伤被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;
  (二)患病或者负伤,在规定的医疗期内的;
  (三)女职工在孕期、产期、哺乳期内的;
  (四)法律、法规、规章规定的其他情形。


  第二十条 用人单位解除劳动合同,工会认为不适当的,有权提出意见。如果用人单位违反法律、法规、规章或者劳动合同的,工会有权要求重新处理;劳动者申请仲裁或者提起诉讼的,工会应当依法给予支持和帮助。


  第二十一条 用人单位违反和解除劳动合同,应按国家有关规定,向劳动者支付经济补偿金。


  第二十二条 劳动者解除劳动合同,应当提前三十日以书面形式通知用人单位。
  劳动者解除劳动合同,违反法律、法规、规章规定和劳动合同约定,给用人单位造成损失的,应当依法或依劳动合同的约定承担赔偿责任。


  第二十三条 有下列情形之一的,劳动者可以随时通知用人单位解除劳动合同:
  (一)在试用期内的;
  (二)用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的;
  (三)用人单位未按照劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件的。


  第二十四条 有下列情形之一的,劳动者解除劳动合同必须按有关规定报经用人单位和有关部门批准:
  (一)正在承担国家、省、市、县级重点项目、技改项目、科技攻关项目的主要负责人及业务骨干;
  (二)从事国家机密工作,或者曾从事国家机密工作,在规定的保密期内的;
  (三)经司法或行政机关决定或批准,正在接受审查,尚未结案的;
  (四)法律、法规、规章另有规定的。
  由用人单位出资培训,尚未达到约定的服务期限的劳动者,解除劳动合同,必须经用人单位同意,并支付必要的培训补偿费。


  第二十五条 一方当事人违反劳动合同,给对方造成经济损失的,应当根据后果和责任大小,予以赔偿。
  赔偿标准除劳动合同中有专项约定的外,以给对方造成的直接经济损失为限。
  违反脱产培训有关规定需要赔偿的,赔偿费应为培训费与培训期间实际领取工资之和,培训期满后,服务每满一年,赔偿费递送20%。

第四章 有关待遇





  第二十六条 劳动者享受平等就业和选择职业、获得劳动报酬、依法休息休假、劳动安全卫生保护、接受职业技能培训、享受社会保险和福利、提请劳动争议处理以及法律、法规、规章规定的其他劳动权利和有关待遇。
  用人单位和劳动者在不违反法律、法规、规章的前提下,可以就劳动合同的有关待遇作出约定。


  第二十七条 用人单位的工资分配应当遵循按劳分配原则,坚持效率优先兼顾公平,实行同工同酬。用人单位支付劳动者的工资不得低于本市最低工资标准。


  第二十八条 对不能胜任劳动合同约定的工作的劳动者,用人单位应当组织培训或者调整工作岗位。培训期间,其工资待遇由用人单位确定,但不得低于本市最低工资标准。


  第二十九条 劳动者患病或非因工负伤,可以按国家、省、市有关规定,享受医疗期待遇。


  第三十条 实行劳动合同制度后,企业可按上年统计年报职工工资总额的3%在每年年初按年度一次性提取风险补偿金,计入成本;国家机关、事业组织、社会团体按合同制工人工资总额的3%计提,分别按现行工资渠道列支。风险补偿金由单位统一掌握,专项存储,主要用于职工失业风险补偿和医疗补偿等。原已按市人民政府《关于深化企业劳动人事、工资分配、社会保险制度改革有关问题的指导意见》(甬政[1992]9号)规定计提工资总额6%以内的工资性补贴可继续执行,但必须将计提数的50%用于职工失业风险补偿和医疗补偿。
  原劳动合同制职工不再享受工资性补贴,其供养的直系亲属可以享受家属劳保医疗待遇或按规定参加子女医疗费统筹。


  第三十一条 终止、解除劳动合同的职工重新就业后,其失业前的养老保险费缴纳年限与重新就业后的养老保险缴纳年限可以合并计算。

第五章 争议处理、监督检查





  第三十二条 劳动合同的无效或部分无效,由劳动争议仲裁委员会或人民法院确认。


  第三十三条 因劳动合同发生争议的,当事人可以协商解决,也可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解;协商或调解不成的,可以向当地劳动争议仲裁委员会申请仲裁;当事人一方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁;对仲裁裁决不服的,可以向人民法院提起诉讼。


  第三十四条 劳动行政部门对用人单位遵守劳动法律、法规、规章和订立、履行劳动合同的情况进行监督检查,对违法行为依法作出处理。

第六章 附则




  第三十五条 1995年9月30日前,本市用人单位均应按照本办法建立劳动合同制度。个别确有困难的用人单位,报经当地劳动行政部门批准,可以适当推迟,但最迟不得迟于1995年年底。


  第三十六条 本办法由市劳动局负责解释。


  第三十七条 本办法自1995年5月1日起施行。

上海市房屋土地管理局关于贯彻《上海市公有住房差价交换试行办法》的实施意见

上海市房屋土地管理局


上海市房屋土地管理局关于贯彻《上海市公有住房差价交换试行办法》的实施意见
上海市房屋土地管理局



《上海市公有住房差价交换试行办法》(沪府发〔1999〕4号,以下简称《试行办法》)已于1999年1月19日由上海市人民政府颁布。为贯彻执行《试行办法》,规范公有住房差价交换行为,加强房地产交易管理,特提出如下实施意见。
一、适用范围
本市行政区域内居民承租的公有住房,包括直管公有住房和系统公有住房差价交换(以下简称差价换房)均应按《试行办法》进行。
本市行政区域内单位承租的(或单位保留承租权的)公有住房,也可按《试行办法》进行差价换房。
无本市城镇常住户口的个人和非本市注册登记的单位不得通过差价换房取得公有住房承租权。
二、方式和限制
差价换房有以下三种方式:
1.公有住房承租权与公有住房承租权的交换;
2.以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权;
3.有偿转让公有住房承租权后,购买商品住房或者其他住房。
凡按照《关于出售公有住房的暂行办法》(房改售房方案)可以向承租居民出售,但居民尚未购买的成套独用公有住房(以下简称可售公有住房),只可以按上述第1种方式交换其他公有住房承租权,不得采取第2、3种方式交换商品住房或其他住房所有权或有偿转让。如需交换商品
住房或其他住房所有权的,则必须按《关于可售公有住房上市出售试行办法》规定办理。
凡未纳入《关于出售公有住房的暂行办法》可出售范围的公有住房(以下简称不可售公有住房)可以选择上述三种方式进行差价换房。
承租居民之间、承租居民与单位之间公有住房承租权交换或单位之间有偿调拨公有住房承租权的,均应按上述规定方式办理。
承租居民进行差价换房必须符合下列条件:
1.差价换房不得造成当事人新的居住困难,即差价换房后,原承租居民的人均居住面积应高于市政府规定的解决居住困难标准;
2.承租居民进行差价换房前应取得同住成年人的书面同意;
3.承租居民以公有住房承租权交换商品住房或其他住房所有权的,所交换的商品住房或其他所有权住房应是已取得房地产权证(或房屋所有权证)的住房。
三、差价换房合同
差价换房当事人应当签订书面合同。其中:
1.当事人交换公有住房承租权,或以承租权交换商品住房或者其他住房所有权的,应签订《上海市公有住房差价交换合同》;
2.当事人转让公有住房承租权的,应签订《上海市公有住房承租权转让合同》。
《上海市公有住房差价交换合同》和《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本由市房地局制定。差价换房当事人可使用市房地局制定的示范合同文本或参照示范文本订立合同。
差价换房合同必须经原公有住房承租人和其同住成年人签字同意。
四、价款和使用
差价换房的价格由当事人双方协商议定。
承租居民按《试行办法》规定有偿转让公有住房承租权的,除本人(或同住人)前2年已购住房或其他特殊原因经所在地区、县房地产管理部门批准外,应在房地产交易中心审核准予差价换房后,将转让所得价款存入受理该差价换房的区、县房地产管理部门指定的银行,并由银行开具
购房存款单。
取得购房存款单后,应按下列规定使用:
1.购房存款单应专项用于购买商品住房或其他住房,不得转让、质押。凡不购房的,3年之内不得兑取现金。购房存款单满3年,承租居民可兑取现金;
2.承租居民使用购房存款单购买商品住房或者其他住房的,应凭房地产交易中心盖章的《已购住房证明》等材料,向银行办理有偿转让价款转移支付和余款支取手续;
3.除购房存款单户名本人和直系亲属共同购房外,购房存款单一般只能由存单户名本人购房使用。
本市注册的单位有偿转让公有住房承租权的,取得的价款应存入单位的住房基金。
五、征询
差价换房的公有住房承租人应按下列规定向公有住房出租人或者出租人委托的物业管理公司(以下统称出租人)办理征询:
1.凡直管公有住房承租权交换本区县的直管公有住房承租权、商品住房或其他住房所有权,或直管公有住房承租权有偿转让的,应在当事人签订差价换房合同并申办差价换房审核手续后,由房地产交易中心办理征询;
2.除上述情况外,其余差价换房均由公有住房承租人在签订差价换房合同前办理征询。
承租人应持《租用公房凭证》向房地产交易中心领取《上海市公有住房差价交换征询表》(以下简称《征询表》),填写后,持《征询表》向出租人进行征询。
出租人应当自收到《征询表》之日起7日内给予书面答复。不同意差价换房的,应在《征询表》所列范围内说明理由;逾期不答复的,视作无异议。
六、差价换房审核
当事人订立差价换房合同后10日内,按照下列规定向房地产交易中心办理差价换房审核手续:
1.交换承租权的公有住房在同一区、县的,向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请;
交换承租权的公有住房不在同一区、县的,交换有差价的,向价格高的公有住房所在地区、县房地产交易中心申请;交换无差价的,当事人可选择向其中一个区、县房地产交易中心申请。
2.交换商品住房或者其他住房所有权的,向商品住房或者其他所有权住房所在地区、县房地产交易中心申请。
3.有偿转让的,向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请。
当事人办理差价换房手续时,应当向房地产交易中心提交下列文件:
1.差价换房合同;
2.租用公房凭证(或保留承租权证明)或者商品住房、其他所有权住房的房地产权证;
3.双方当事人的身份证明;
4.当事人委托他人办理差价换房手续的,应提交当事人的委托书和代理人的身份证明。
房地产交易中心应自取得出租人的征询意见之日起的13日内,完成差价换房的审核工作。对于符合条件和手续的,开具《准予公有住房差价交换通知书》(以下简称《通知书》)。对不符合条件和手续的,作出不予差价换房的决定。
凡承租居民有偿转让公有住房承租权的,可凭银行开具的购房存款单,向房地产交易中心申领《通知书》,其中承租居民前2年已购房的,凭前2年已购房的证明文件(房地产权证或差价换房合同),向房地产交易中心申领《通知书》。
七、差价换房合同的注记
房地产交易中心准予当事人的差价换房后,应在开具《通知书》的同时,在差价换房合同备注栏内注记盖章。
自1998年4月1日起至1999年2月28日止,已按规定办理差价换房,取得公有住房承租权的居民,应在1999年12月31日前按上述规定,持取得的《租用公房凭证》和已经交易中心审核的差价换房合同,向原审核批准的房地产交易中心补办注记。
八、变更租赁关系和登记
差价换房当事人自取得房地产交易中心出具的《通知书》之日起的7日内,持《通知书》、原租用公房凭证(或保留承租权的证明)和当事人户籍证明或单位注册证明等材料,向出租人办理公有住房租赁关系变更手续,换领《租用公房凭证》或《保留承租权的证明》。
其中交换商品住房或者其他住房所有权的,在房地产交易中心准予该公有住房差价换房的同时一并办理所交换的商品住房或者其他住房的交易过户和变更登记手续。房地产交易中心应自出具《通知书》之日起的17日内发放房地产权证。
九、差价换房后的租金交纳
差价换房后公有住房所有权的权属性质不变,其共用部位仍按原来的使用状况共同使用。取得公有住房承租权的当事人仍应按照本市公有住房管理规定和租金标准按期向出租人支付租金。租赁期间,本市公有住房租金标准调整的,仍应按照调整后的租金标准支付租金,但在取得该公有
住房承租权后,其住房面积超过规定标准住房面积的,可凭已注记的差价换房合同和《租用公房凭证》,不计算住房面积超标准部分增加的租金。
十、继续承租
凡通过交换商品住房、其他住房所有权或有偿转让方式,取得公有住房承租权的居民,丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的,其本市城镇常住户口的配偶或者直系亲属在不影响同住人居住权的前提下,可凭已注记的差价换房合同和《租用公房凭证》向出租人办理租赁关系变
更手续,继续承租。
继续承租的居民可以由当事人指定;当事人未指定的,可以参照财产继承顺序确定。
十一、拆迁安置
差价换房后,公有住房因城市建设需要拆迁的,仍按照本市居住房屋拆迁安置的有关规定,对公有住房承租权人进行安置。
十二、经纪机构
凡从事差价换房中介业务的房地产经纪机构必须是经工商行政管理部门登记注册,取得房地产经纪(含公有住房差价交换)经营业务,并经房地产管理部门备案认定的机构。
房地产经纪机构从事差价换房中介业务应与当事人签订书面的房地产经纪委托合同。受委托的房地产经纪机构和人员应在当事人签订的差价换房合同内签字盖章。不按规定在差价换房合同内签字盖章的,当事人可以拒付中介服务费。
十三、差价换房的收费
有偿转让公有住房承租权的,由承租人按公有住房承租权转让成交价格的0.5%,向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费;公有住房交换商品住房或其他住房所有权的,由差价支付方按价差的0.5%,向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费。差价换房应支付的交易手
续费不足100元的,按100元收取。
当事人按规定办理入住或退房、退租各项手续的,每次向出租人支付50元。
十四、其他
1998年6月我局下发的《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》中规定的不可售公有住房转让使用试行日期现延长至1999年2月28日。

附件:

上海市公有住房差价换房征询表
编号:( )第 号
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| 租 赁 户 名 | | 身份证号 | | 联系电话 | |
|---------|----------------------------------|
| 住 房 座 落 | 区(县) 路 弄(新村) 支弄 号 室(部位) |
|---------|----------------------------------|
| 公房凭证编号 | | 房屋类型 | | 房屋设备 | |
|---------|------|------|-----|------|-------|
| 独 用 面 积 | | 居室间数 | | 朝 向 | |
|--------------------------------------------|
| 配偶及同住人员____(人)〔其中:成年人____(人) 未成年人____(人)〕 |
|--------------------------------------------|
|差 价| |第 第
|换 房| 承租人签名: (盖章) |一 二
|原 因| 年 月 日 |联 联
|---|----------------------------------------|
| |(1)整幢独用的花园住宅: (2)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的; |由 送
|物 业|(3)产权不明晰的; (4)在户籍冻结地区内的; |出 区
| |(5)已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的; |租 、
|管 理|(6)承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的; |人 县
| |(7)已进入行政处罚程序,或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的; |或 房
|部 门|(8)需要用于落实私房政策的; |其 地
| |(9)依法应当由出租人收回的。 |委 产
|征 询|----------------------------------------|托 交
| | 经核,该承租人承租的公有住房无/有上列( )的情况 |的 易
|意 见| |物 中
| | 经办人:______ |业 心
|(√)| ____物业管理单位(盖章) |公
| | 年 月 日 |司
|---|----------------------------------------|留
|备注 | |存
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1999年2月23日