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最高人民法院指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

时间:2024-07-13 13:07:28 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8991
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最高人民法院指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

最高人民法院


最高人民法院指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

法〔2011〕354号


  居间合同纠纷案

  (最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布)

  关键词 民事 居间合同 二手房买卖 违约

  裁判要点

  房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

  相关法条

  《中华人民共和国合同法》第四百二十四条

  基本案情

  原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

  被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。

  法院经审理查明:2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶德华在验看过该房地产后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

  裁判结果

  上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后,陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

  裁判理由

  法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。


关于印发《镇江市人民政府重大行政决策程序规定》的通知

江苏省镇江市人民政府


关于印发《镇江市人民政府重大行政决策程序规定》的通知



各辖市、区人民政府,镇江新区管委会,市各委办局、各直属单位、企事业单位:

  《镇江市人民政府重大行政决策程序规定》已经市政府第31次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。

              

  

  

  

               二○一一年八月二十二日

  

  

  镇江市人民政府重大行政决策程序规定

  

  第一条 为规范政府重大行政决策行为,建立依法决策、科学决策和民主决策的机制,提高决策质量和效率,根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《关于加强法治政府建设的意见》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。

  第二条 本规定所称重大行政决策,是指由市人民政府依据法定职权作出的涉及本行政区域经济社会发展全局,社会涉及面广,与公民、法人和其他组织利益密切相关的重大事项。

  第三条 重大行政决策的建议、审议、决定、执行、评估和监督等活动适用本规定。

  重大行政决策依法提请市人大及其常委会审议决定的,依照法定程序办理。

  市人民政府规范性文件的制定,按照《镇江市政府规范性文件制定程序规定》执行。

  第四条 重大行政决策应遵循合法、科学、民主、公开的原则,按照本规定,遵循公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定相结合的行政决策程序。

  重大行政决策除依法保密外,决策事项、过程和结果应公开。

  第五条 重大行政决策包括以下事项:

  (一)需要报告省人民政府的重大事项,提交市委、市人大及其常委会审议的《政府工作报告》等重要事项;

  (二)编制和调整本市国民经济和社会发展规划、年度计划和各类总体规划、重要的区域规划和专项规划;

  (三)编制财政预决算,安排重大财政资金的使用;

  (四)审议本市财政资金投资建设的大型基础设施或者市政设施项目及其他重大政府投资项目,处置重大国有资产;

  (五)研究和确定涉及民生的城乡建设、城市管理、社会保障、劳动就业、住房保障、文化教育、医疗卫生、食品药品安全、环境保护、公共交通以及社会稳定等方面的重大事项;

  (六)全市突发公共事件总体应急预案、重大突发公共事件处置和保障方案;

  (七)审议市人民政府所属部门、重要机构的设立、撤并和职能调整以及行政事业单位管理体制的重大改革等重要事项;

  (八)其他依法需要市人民政府决策的重大事项。

  第六条 市长提出的重大行政决策建议,直接进入决策程序。

  副市长提出的重大行政决策建议,报市长同意后进入决策程序。

  市人民政府各职能部门、派出机构和辖市、区人民政府向市人民政府提出的决策建议,经分管副市长审核并报市长同意后进入决策程序。

  市人大代表、政协委员通过建议(议案)、提案方式提出的重大行政决策建议,由市人民政府有关部门研究提出意见,经分管副市长审核并报市长同意后进入决策程序。

  公民、法人和其他组织认为某些重大事项需要市人民政府决策的,向市人民政府提出决策建议;市政府办公室协调相关部门提出意见后,经分管副市长审核并报市长同意后进入决策程序。

  第七条 重大行政决策建议进入决策程序的,由市长或者分管副市长确定决策事项的起草部门。

  第八条 决策起草部门可自行组织起草决策草案,也可委托有关专家或专业机构起草决策草案,决策草案应包含决策目标、工作任务、措施方法、时间步骤、决策执行部门、配合部门等其他相关内容,并附有决策起草说明。

  起草决策草案应开展调查研究,掌握和分析决策事项所涉及的有关情况。决策草案应具有法律、法规和政策依据。

  第九条 涉及经济社会发展和人民群众切身利益的重大行政决策事项,决策起草部门应开展社会稳定风险、环境生态、公共财政等方面风险评估的决策,对可能引发的各种风险进行科学预测、综合研判,确定风险等级,并作出风险评估报告。

  第十条 重大行政决策涉及某些领域的专门性、技术性问题的,决策起草部门应组织专家论证会,邀请相关领域至少三名以上专家或委托专业研究机构对决策的科学性、必要性、可行性等问题进行论证。专家或专业机构论证后出具签名或盖章的书面论证意见。

  第十一条 决策起草部门应将决策草案征求本级人民政府相关职能部门和下级人民政府的意见。决策起草部门拟不采纳的,应与提出意见的单位进行协商;经协商仍不能达成一致意见的,决策起草部门作出专门说明。

  第十二条 决策起草部门根据风险评估、专家论证意见以及其他职能部门和下级人民政府的意见等,将决策草案修改为决策征求意见稿。

  第十三条 决策起草部门应将决策征求意见稿以及起草说明通过本市公众媒体或者政府公共信息网站向社会公开征求意见。公开征求意见的时间不得少于十五日。公民、法人和其他组织可以就公布的决策征求意见稿提出意见和建议,也可提出其他决策方案。决策涉及公民、法人和其他组织重大利益的,决策起草部门应召开有利害关系的公民、法人和其他组织的代表参加的座谈会,听取意见和建议。公众对于决策事项的内容有重大分歧意见的,决策起草部门应召开听证会,直接听取听证代表的意见和建议。

  第十四条 决策起草部门应采纳公众提出的合理意见和建议并在决策机关作出决策后,向公众反馈公众意见和建议的采纳情况和理由。

  第十五条 决策起草部门应将决策送审稿以及决策起草说明送交市政府法制办公室进行合法性审查。市政府法制办公室提出审查意见后,提交市人民政府审议,未经市人民政府审议的重大行政决策不得作为实施依据。

  第十六条 决策起草部门送交合法性审查应提交以下材料:

  (一)送审公函;

  (二)决策送审稿及其说明;

  (三)送审稿的法律、法规依据和政策依据;

  (四)征求意见汇总材料及采纳意见的说明,专家论证意见、听证会笔录和听证报告、风险评估报告等其他有关材料。

  送审材料齐备的,市政府法制办公室应对决策送审稿进行审查;送审材料不齐备的,市政府法制办公室应在收到送审材料之日起三个工作日内退回决策起草部门要求其补充材料。

  第十七条 市政府法制办公室从以下方面进行合法性审查:

  (一)决策事项是否属于本级政府的法定权限;

  (二)送审稿的内容是否合法有效;

  (三)送审稿起草过程是否符合本规定的程序。

  第十八条 市政府法制办公室进行合法性审查时,可邀请相关法律专家进行合法性论证。合法性论证意见应当作为市政府法制办公室提出合法性审查意见的重要依据之一。

  第十九条 市政府法制办公室自收齐送审材料之日起十个工作日内提出合法性审查意见。重大、疑难、复杂的决策草案,经市政府法制办公室主要负责人同意后,可延长十个工作日。

  专家论证时间不计入合法性审查期限。

  第二十条 市政府法制办公室应分别不同情况对决策送审稿提出下列书面审查意见:

  (一)同意提交市人民政府审议;

  (二)不同意提交市人民政府审议;

  (三)同意提交市人民政府审议但需修改送审稿部分内容;

  (四)退回决策送审稿,补充完善草案拟制程序后再送合法性审查。

  第二十一条 市政府法制办公室应将合法性审查意见以及决策起草部门送交的材料一并报送市政府办公室,由市政府办公室送交分管副市长审核。分管副市长审核同意后认为可提交市人民政府审议的,提交市长决定安排政府全体会议或常务会议审议;认为暂时不能提交市人民政府审议的,根据具体情况不予审议或者退回决策起草部门进行修改完善。

  第二十二条 决策送审稿应经市人民政府全体会议或者常务会议审议决定。市政府常务会议讨论重大行政决策,市政府办公室应记录会议讨论情况及决定内容,形成会议纪要。对不同意见应当在会议记录中载明。

  第二十三条 重大行政决策作出后,及时通过政府公报、新闻发布会、政府公共信息网站以及公共媒体向社会公布。涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。

  第二十四条 重大行政决策实施后,市政府办公室每年选择重大行政决策项目,进行决策后效果评估。决策执行部门自行或者委托第三方对重大行政决策实施情况进行评估,形成评估报告报送市人民政府。

  第二十五条 具有下列情形之一的,市人民政府应决定原重大行政决策停止执行、暂缓执行或者修改决策方案:

  (一)决策执行部门建议停止执行、暂缓执行或者修改决策方案的;

  (二)评估报告建议停止执行、暂缓执行或者修改决策方案的;

  (三)作出重大行政决策的情势发生重大变化的;

  (四)因不可抗力原因导致重大行政决策不能实施的;

  (五)其他影响重大行政决策实施的情况。

  第二十六条 对因重大行政决策停止执行、暂缓执行或者调整决策方案给公民、法人或者其他组织的合法权益造成损失的,市人民政府应予以合理补偿。

  第二十七条 市人民政府作出重大行政决策,接受同级党委、人大、政协、公众的监督。

  第二十八条 市政府办公室、市监察局应组织开展重大行政决策的拟定、执行和评估的检查、督办、考核等工作,根据决策内容和政府工作部署,采取跟踪检查、督促催办、评议考核等措施,保障决策按照本规定执行,并及时向市人民政府报告监督检查情况。

  第二十九条 依照本规定负有相关工作职责的负责人和其他直接责任人员在决策制定和决策执行过程中,因故意或重大过失而违反本规定程序,或者有其他玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的,视情节轻重,依法给予行政处分。

  第三十条 本规定由市政府办公室负责组织实施。

  第三十一条 辖市(区)人民政府以及镇江新区管委会、市人民政府职能部门,应参照本规定制定重大行政决策程序规定。

  第三十二条 本办法自2011年10月1日起施行。



青岛市专利保护规定

山东省青岛市人大常委会


青岛市专利保护规定


  2004年10月25日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 2004年11月25日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布 自2005年1月1日起施行

  根据2011年11月15日青岛市第十四届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改<青岛市专利保护规定>的决定》修正



  第一条 为了保护发明创造专利权,根据《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国专利法实施细则》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。

  第二条 本市行政区域内的专利管理、专利纠纷的行政处理和调解以及专利违法行为的查处等专利保护活动,适用本规定。

  第三条 市和区(市)人民政府管理专利工作的部门(以下称专利管理部门)按照职责负责专利保护工作。

  科技、经贸、公安、工商行政管理等有关部门应当按照各自职责,共同做好专利保护工作。

  第四条 市、区(市)人民政府应当设立专利专项资金,用于资助本市的单位和个人申请国内外专利,扶持专利技术在本市的转化。

  第五条 专利管理部门应当加强专利保护知识的宣传和普及,指导公民、法人和其他组织开展专利保护工作,引导企业、事业单位建立和完善本单位的专利管理制度。

  专利管理部门应当加强专利信息网络建设,为社会提供专利保护信息和其他专利信息服务。

  第六条 有关行业协会应当鼓励会员申请和实施专利,支持会员维护自主专利权,教育和督促会员尊重他人专利权。

  第七条 凡列入政府计划或者政府参与投资的研究开发项目或者技术改造项目,应当进行专利检索。对可能形成的发明创造需要申请专利的,有关行政主管部门与项目承担者应当明确专利申请权和专利权的归属以及专利保护、专利实施与推广的措施。

  第八条 有关行政主管部门应当将专利权的数量、质量以及专利管理制度完善与否作为认定高新技术企业、企业技术中心等的重要内容。

  第九条 从事专利代理、专利评估等业务的专利中介服务机构应当依法办理登记注册手续。登记注册机构应当将登记注册的有关情况抄送专利管理部门。专利管理部门应当加强对专利中介服务机构的指导和监督。

  专利中介服务机构及其工作人员应当遵守法律、法规的规定,不得与当事人串通牟取不正当利益,不得泄露当事人的商业秘密,不得损害专利申请人、专利权人以及其他当事人的合法权益或者社会公共利益。

  第十条 专利权人或者利害关系人认为专利权受到侵犯的,可以请求市专利管理部门处理,也可以向人民法院起诉。

  公民、法人或者其他组织认为其没有侵犯他人专利权的,可以请求市专利管理部门予以确认。

  第十一条 请求市专利管理部门处理本规定第十条所列的专利纠纷的,应当符合下列条件:

  (一)请求人是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

  (二)有明确的被请求人;

  (三)有具体的请求事项和事实、理由;

  (四)属于市专利管理部门的受理事项;

  (五)当事人均未向人民法院提起诉讼。

  第十二条 请求市专利管理部门处理专利侵权纠纷的,应当提交请求书和有关证据,并按照被请求人的人数提交请求书副本。

  请求市专利管理部门处理确认不侵犯专利权纠纷的,应当提交请求书、专利的授权公告文本、专利权人或者利害关系人认为其侵犯专利权的证据以及认为侵犯专利权的技术的相关载体等,并按照被请求人的人数提交请求书副本。

  第十三条 市专利管理部门应当自收到专利纠纷处理请求书和有关证据之日起七日内,决定是否立案受理,并书面通知请求人。决定立案受理的,市专利管理部门应当自立案受理之日起五日内,将请求书副本发送被请求人。

  被请求人应当自收到请求书副本之日起十五日内提交答辩书。被请求人不提交答辩书的,不影响市专利管理部门对案件的处理。

  第十四条 在处理专利侵权纠纷过程中,被请求人提出专利权无效宣告请求并被专利复审委员会受理的,可以请求市专利管理部门中止处理。但有下列情形之一的,市专利管理部门可以不中止处理:

  (一)被请求人请求宣告专利权无效的理由明显不成立或者提供的证据明显不充分的;

  (二)请求人出具的检索报告未发现导致实用新型专利丧失新颖性、创造性的技术文献的;

  (三)被请求人所实施的技术不在专利权的保护范围内的;

  (四)被请求人提供的证据证明其实施的技术属于专利申请日以前的已有技术的;

  (五)专利管理部门认为不应当中止处理的其他情形。

  被请求人请求中止处理专利侵权纠纷,应当提交提出专利权无效宣告请求的请求书及相关证据材料、专利复审委员会出具的无效宣告请求受理通知书。

  第十五条 在处理确认不侵犯专利权纠纷的过程中,专利权人或者利害关系人因专利权受到侵犯请求市专利管理部门处理的,市专利管理部门可以合并处理;专利权人或者利害关系人向人民法院起诉的,市专利管理部门应当终结案件的处理。

  第十六条 市专利管理部门处理专利侵权纠纷,认定侵权行为成立的,应当责令侵权人停止侵权行为,封存侵权产品及制造侵权产品或者使用专利方法的专用模具和专用设备;认定侵权行为不成立或者请求人提供的证据不充分或者经审理认为不符合受理条件的,应当驳回请求人的请求。当事人不服的,可以依法提起行政诉讼。侵权人期满不起诉又不停止侵权行为的,市专利管理部门可以申请人民法院强制执行。

  第十七条 市专利管理部门处理确认不侵犯专利权纠纷,认定请求人实施的技术不侵犯专利权的,可以作出确认不侵权的决定;认定请求人实施的技术侵犯专利权的、请求人提供的证据不充分或者经审理认为不符合受理条件的,可以驳回请求人的请求。

  第十八条 市专利管理部门应当事人的请求,可以对专利纠纷案件进行调解。经调解达成协议的,调解协议经双方当事人签字或者盖章后生效。当事人一方不履行调解协议的,另一方可以依法向人民法院提起民事诉讼。

  第十九条 市专利管理部门处理专利纠纷所发生的处理费用由责任方承担;当事人均有责任的,按责任大小承担。

  第二十条 专利违法行为由市专利管理部门依法查处,市专利管理部门可以根据实际需要委托区(市)专利管理部门查处。

  第二十一条 专利管理部门查处专利违法行为时,对可能灭失或者以后难以取得的合同、图纸、发票、账簿、标记等资料以及有关的物品、设施等,可以依法先行登记保存。对有证据证明是假冒专利的产品,可以查封或者扣押。

  对依法登记保存或者查封的资料、物品和设施,有关单位、个人不得擅自启封、转移、隐匿、毁损或者处理。

  第二十二条 在展览会、展示会、推广会、交易会等会展期间,市专利管理部门应当及时查处专利违法行为, 处理专利侵权纠纷。市专利管理部门在调查处理许诺销售中的专利违法行为以及因许诺销售行为引起的专利侵权纠纷时,可以依法登记保存或者查封、扣押当事人的相关物品。

  第二十三条 人民法院或者专利管理部门认定当事人的行为构成专利侵权后,同一行为人对同一专利权再次实施侵权行为的,除依法承担民事责任外,由市专利管理部门责令立即停止侵权行为并予公告,没收违法所得和侵权产品,可以并处一万元以上五万元以下罚款。

  第二十四条 专利管理部门处理专利侵权纠纷、查处专利违法行为时,有关单位和个人拒不提供或者隐匿、转移、销毁与案件有关的合同、图纸、发票、账簿、标记等资料以及有关物品和设施的,或者擅自启封、转移、隐匿、毁损、处理已被登记保存、查封的资料、物品和设施的,由市专利管理部门处一千元以上二万元以下罚款。

  第二十五条 专利行政执法人员有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)侵犯当事人的人身权、财产权和其他合法权益的;

  (二)挪用、贪污办案经费或者侵权案件处理费的;

  (三)包庇或者放纵假冒他人专利、冒充专利、侵犯专利权的单位或者个人的;

  (四)向假冒他人专利、冒充专利、侵犯专利权的单位或者个人泄露信息,帮助其逃避查处的;

  (五)泄露当事人的商业秘密的。

  第二十六条 本规定自2005年1月1日起施行。