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法院“空判”何时了:关于财产刑执行的思考/蔡鸿铭

时间:2024-07-10 12:41:09 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9975
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法院“空判”何时了:关于财产刑执行的思考
福建省永春县人民法院 蔡鸿铭

摘 要:财产刑作为刑罚手段之一,其能否得到有效执行是国家实现刑罚权的重要体现。我国尚存在重刑化思想,对财产刑的刑罚本质和功能认识不足,认为财产刑属于“软刑罚”。各地法院普遍存在着财产刑执行难的困境,大量财产刑得不到有效执行,没能充分发挥其功能和作用,财产刑“空判”现象日益突出。这种现象严重影响到法院生效裁判的严肃性和权威性,如果没能及时解决,将不可避免地使财产刑的判决流于形式,从而削弱财产刑的刑罚功能,有违财产刑的立法初衷。本文分析了财产刑的执行现状以及造成财产刑执行难的原因,并在此基础上提出了在现行法律框架下的解决对策。
关键词:财产刑 空判 执行
前 言
20世纪初,当“近代刑罚之花”的自由刑不能有效威慑潜在犯罪者,未能实现罪犯重返社会的理想,相反,以改造罪犯为目的的监狱却成为滋生犯罪的温床和产生累犯的工厂的客观现实呈现在我们面前时,一些国家开始寻找能弥补自由刑缺陷的刑罚替代品。于是符合刑法轻缓化价值取向、相对于自由刑而言具有可补救和谦抑性的财产刑日益受到重视,并逐渐形成与自由刑并驾齐驱之势。财产刑的独立价值日益显现出来,实施财产刑有利于剥夺犯罪分子继续实施犯罪的资本,从客观上防止重新犯罪,从而发挥刑罚的矫正功能。据统计,德国刑法典规定可判处罚金刑的条文达92条,占刑法分则条文的66%;瑞士刑法典规定判罚金刑的条文为130条,占刑法分则条文的58.6%;法国刑法典规定判处罚金刑的条文为139条,占分则条文的34.4% 。而我国刑法分则中规定有罚金刑的有182条,占分则的43.96%。
我国刑法规定的财产刑包括罚金和没收财产两种。两者均处于附加刑的地位。1997年修订后的刑法,重点扩大了罚金刑的适用范围:原刑法规定判处罚金的条文只有20个,通过单行条例逐步颁布实行的可处罚金刑的刑法条款有85条,而1997年刑法涉及罚金适用的条款达182条375处,充分体现了罚金刑适用的广泛性 。没收财产的适用范围则扩大到59处。
然而,以罚金为主要内容的财产刑执行难可以说是一个世界性的问题。即使是在罚金刑使用率相当高的西方国家,如何使罚金刑得到切实执行也始终是个社会性的难题。 虽然我国现行刑法有关财产刑的规定比原刑法有很大进步,刑事判决中也广泛地适用财产刑,但在其执行过程中却遇到了巨大的困难。财产刑判决“执行难”的现象使判决成为一纸空文,极大地损害了人民法院的司法权威,严重影响国家刑罚权的实现。
应当说,财产刑执行难是多方面因素综合的结果。正如台湾刑法学者林山田教授认为:根据犯罪学的研究得知,犯罪人口之经济收入较一般普通人口人均为低,故罚金刑常有难以执行或者未能执行之情事发生 。笔者认为,若要从根本上解决财产刑“执行难”,必须对我国刑法中的财产刑进行深层次的反思,寻找问题之所在并有针对性地加以解决,才能使财产刑执行彻底走出困境。
一、财产刑的执行现状
“财产刑”一词是一个学理概念,刑法对其具体含义并无明文规定。财产刑是对刑事犯罪被告人的财产处罚,亦是一种刑罚方法。我国刑法中规定的财产刑有两种:罚金和没收财产。罚金是人民法院判处犯罪分子向国家缴纳一定数额金钱的刑罚方法。没收财产,是将犯罪分子个人所有的财产的一部或者全部强制无偿地收归国家所有的一种刑罚方法。据统计,修订后的刑法中共有182个条文规定了罚金刑,59个条文规定了没收财产刑,分别占刑法分则条文的51.85%和16.81%,可见财产刑已成为我国刑罚体系中十分重要的内容。实践中,法院适用财产刑的案件大幅度上升,但由于立法的原则性和概念的模糊性,导致了司法的弹性和法律适用及执行上的主观随意性,影响了财产刑刑罚功能的发挥。
(一)适用财产刑随意性大,没有体现罪刑相适应原则。
这突出表现在罚金刑的适用上。刑法总则第五十二条规定:“判处罚金,应当根据犯罪情节决定罚金数额。”而刑法分则对罚金又规定了两种情况:一是规定了罚金的数额幅度或规定了罚金的比例及倍数;二是对全部的单位犯罪及部分自然人犯罪判处罚金刑数额未作具体规定。由此可见,我国刑法对罚金刑数额采取无限额罚金制与限额罚金制相结合的方式。对于限额罚金制实践中易于操作,但对于最普遍的无限额罚金制,因为总则和分则都无具体标准,容易出现判决畸重畸轻的现象。
(二)执行程序规定过于笼统,影响财产刑执行效率。
我国目前没有统一的强制执行法,对于生效判决的执行规定也散见于三大诉讼法及其司法解释中。财产刑的执行属于刑罚的适用,属刑事诉讼法规范范畴,但,刑事诉讼法及其司法解释中仅有几个条文设计了财产刑问题,只是明确了人民法院是财产刑的主要执行机关,但对于法院内部如何分工、执行的具体程序如何、可采取何种执行措施、其他扣押财产机关如何配合法院执行等等都没有很具体的规定,影响实践中的执行效率。
(三)相关配套制度缺乏,对扣押财产移送不规范。
按刑事诉讼法及其司法解释的规定,犯罪人犯罪所得及个人财产一般须经人民法院就刑事案件作出生效判决之后由人民法院作出处理,其同时又指出如确认属被害人所有且急需返还的,可由扣押机关发还。在实践中,扣押机关常常在刑事案件未生效之前就擅自处理扣押财物,其中将不属于被害人所有的财产进行发还的情况也时有发生,更有甚者违反刑事诉讼法规定对扣押财产不处理也不移送,从而造成判决生效后无法执行财产刑。
(四)罪犯财产状况不清,增加财产刑执行难度。
侦查机关在侦查过程中,侦查的方向是查清犯罪事实,对犯罪嫌疑人的财产状况,不询问,也不调查取证,案件起诉到法院后,按照审限必须在一个半月以内结案,为体现司法打击犯罪的效率,原则上结案期限都控制在一个月以内,繁重的审判任务使法官对被告人的财产状况不可能去亲自调查,导致从司法程序的开始到终结,罪犯的财产状况都是一笔糊涂账。加之多数财产属罪犯与其亲属的共有财产,犯罪分子家属在判决生效后不可能予以配合,更使罪犯个人财产难以查清和区分。
(五)执行期限没有明确规定,实践中执行周期不确定。
刑事诉讼法对于财产刑的执行期限无原则或具体的规定,法院裁判文书判处财产刑的条款中一般都写明了执行的期限(要求在判决生效后一定时间缴纳),但由于实际执行工作没能跟上,这种努力也只能停留在纸面上。执行期限的不明确和执行的不力产生了一些消极影响,判而不罚使财产刑的的适用流于形式,严重损害了人民法院裁判的权威性,降低了打击犯罪的力度。
二、财产刑“执行难”的原因
财产刑执行难的原因是多方面的,有立法和制度的不完善,也有观念上的不足,笔者将其具体原因分析如下:
(一)观念认识不足,执行缺乏动力。
中国的传统观念受到“报应刑”的影响,素来有“打了不罚”的重刑轻罚思想。对于生命刑和自由刑的重视程度远远高于对财产刑的重视程度。罚金刑在我国刑罚体系中是附加刑,人们自然地认为其惩罚性与主刑有着本质的不同,认为刑罚能否得以实现就取决于生命刑和自由刑的实现与否,从观念上对财产刑有着一种天生的排斥。正因为有这样一种观念的存在,所以对财产刑的判决、执行状况无人关心。如此一来,就造成了执行动力的缺失。此外,我国的传统观念几乎把(单处)财产刑和古代“以钱赎刑”划上了等号,把财产刑和自由刑对立起来,有时甚至成为人们批判司法裁决不公的一个理由 ,这无疑也影响了财产刑应有作用的发挥。
(二)不考虑罪犯的支付能力,没有可执行的基础。
在最高院《关于适用财产刑若干问题的规定》中第一、二条分别规定“人民法院应当根据案件具体情况及犯罪分子的财产状况,决定是否适用财产刑”。“人民法院应当根据犯罪情节,如违法所得数额、造成损失的大小等,并综合考虑犯罪分子缴纳罚金的能力,依法判处罚金” 。但是在司法实践中,一方面起诉的证据材料中普遍不包含犯罪人的财产状况或收入状况的证明,另一方面法官也很少主动考虑财产刑判决的执行可能。于是财产刑的判决往往对犯罪人的支付能力不做任何考虑。 忽视对被告人个人财产状况进行查明并将之作为裁判依据,造成了对被告人财产状况不清,结果给执行工作带来很大的困难。
(三)财产刑数额规定不明确,法官自由裁量幅度过大。
根据我国刑法分则的规定,罚金刑在数额的确定上有两种标准:一是无限额罚金。根据最高院《关于适用财产刑若干问题的规定》的标准,这种罚金数额只要在1000元以上(未成年人是500元以上)均为合法;二是限额罚金。限额罚金规定了罚金的起点和最高点或者以违法所得或者涉案金额为基准,按一定比例确定罚金数额。而在没收财产刑的数额上,除了并处没收全部财产的,没收数额更是没有标准。这种对财产刑数额的规定过于宽泛,容易产生判决畸轻畸重的现象,即使在同一法院甚至同一法官对于类似案件也常会在财产刑的判决上相差甚远。法院的这种财产刑判决很难具有公信力,罪犯缴纳罚金的积极性自然也不会高。
(四)部分案件存在“重罚金轻退赔”,与民争利的现象
现代司法理念强调当国家的利益与公民个人的利益发生冲突时,应把公民个人利益放在首位。刑法第36条规定:承担民事赔偿责任的犯罪分子,同时被判处罚金,其财产不足以全部支付的,或者被判处没收财产的,应当先承担对被害人的民事赔偿责任。刑法的上述规定充分体现了私权在先的法治理念和人文精神。但一部分案件的办理在这方面存在瑕疵,只动员被告人或其家属积极缴纳罚金,却不动员他们积极赔偿被害人的经济损失;宣判后直接将被告人或其亲属主动缴纳的罚金上缴国库,致使被害人无法从中受偿。虽然被害人可以采取申请执行的救济措施,但企望被告人在宣判后依法赔偿并不现实,最终被害人只能蒙受损失而无法救济。
(五)司法机关配合不够,缺乏监督制约机制。
一方面,公、检、法三机关在财产刑的执行上配合不够。侦查机关依法有权查封、扣押犯罪嫌疑人的财产,而且司法解释规定在被告人被判处财产刑的情况下,人民法院应当通知扣押、冻结机关将拟返还被告人的财物移送人民法院执行刑罚。但实际上扣押、冻结财物被移送给法院的较少,不能切实为法院执行财产刑提供保障。另一方面,三机关缺乏监督制约机制。财产刑的执行基本上处于检察机关监督的视线之外。对于财产刑,法院既是裁判机关,又是执行机关,只是部门不同而已。检察院和法院对财产刑执行问题缺乏及时必要的沟通,检察院难以介入法院的财产刑执行活动,使财产刑的适用、执行与监督相脱节而无法监督 。
三、财产刑“执行难”的对策
财产刑是刑罚的重要组成部分,重视财产刑的执行对于维护人民法院生效裁判的权威性和严肃性、体现法律尊严、发挥刑罚的功能具有重要的意义。解决财产刑执行难,应当首先从财产刑的判决乃至判决之前着手,建立健全旨在有效地较少和降低财产刑的“空判”率的适用机制。笔者建议从以下几个方面采取措施,保障财产刑的执行:
(一)强化财产刑也是刑罚的观念。
尽管人们现在观念上已经认识到财产刑也是一种刑罚,但并没有完全落实到具体的实践层面上来。在一般民众和部分司法工作者的观念当中,类似于“打了不罚”或者说“罚了不打”的将判处自由刑和判处财产刑对立起来,二者之间非此即彼,只能选择其一的观念还很强烈,而没有树立将二者同等看待、可以易科执行的观念。这在一定程度上,阻碍了财产刑的顺利执行。生命刑和自由刑可以对犯罪人造成刑罚痛苦,财产刑亦然,只不过表现形式间接,不易被人们所认识。财产刑所造成的刑罚痛苦并不在于犯罪人被迫缴纳一定数量的金钱或上交个人财产,而是在于因无法满足其物质欲望所带来的间接痛苦 ,即强制受刑人于一定时间内放弃物质享受。财产刑是剥夺一种凝固化或具体化的自由,也即是受刑人的一种物质享受的自由 。所以,财产刑也具有剥夺自由的本质。
(二)构筑财产刑的保障机制。
这主要从两方面着手。一方面,要设立财产调查和附卷移送制度。判断犯罪分子缴纳罚金的能力必须以财产状况的调查结论为基础。笔者认为我国刑事诉讼法在侦查、起诉伊始便赋予公安、检察等执法人员调查犯罪嫌疑人财产状况的权利和义务是必要的。检察机关提起公诉适应将调查结果随案附送法院,便于法官在审判时进一步了解、查清被告人的财产状况,为财产刑的执行提供线索。只有这样,法院才能准确掌握被告人的财产状况,从而做出适当的财产刑判决。另一方面要完善财产先行扣押和查封制度。笔者建议将查封扣押强制措施延伸至侦查阶段,赋予侦查机关和检察机关查封扣押财产的权力。司法机关只要有确凿的证据,一旦发现犯罪嫌疑人、被告人及其家属有转移、隐匿财产的可能或者认为确有必要的,都可先行扣押、查封犯罪嫌疑人、被告人的财产。只有这样,才能避免法院行使查封、扣押权时,犯罪嫌疑人或其近亲属将可供执行的财产早已进行转移、隐匿甚至毁损;也只有这样,才能有效避免人民法院大量罚金刑判决因无财产可供执行而虚置的现象。
(三)设立财产刑与自由刑等其他刑罚的互动联系机制。
财产刑作为一种古老的刑罚方法,其和自由刑等其他刑罚方法的互动一直是客观存在的,这方面我们可以借鉴其他国家的一些有益做法。一是对财产刑实行预缴制度。对判前主动缴纳的,立法上规定为从轻处罚情节。如果被告人主动交纳也不能获得从轻判处,无疑会加重被告人及其家属对财产刑的对抗心理,给执行工作带来更大的困难。同时,应当允许被告人家属代为缴纳财产刑保证金。被告人家属代为缴纳财产刑保证金的,只要通过审查认定被告人认罪、悔罪,就可视为被告人主动缴纳而给予从轻处罚。二是将财产刑的执行情况作为决定减刑、假释的重要依据。在司法实践中,将犯人对财产刑的执行情况和其在狱中的表现结合起来考虑,将其积极完成财产刑的执行表现作为决定其减刑、假释的因素之一来予以考虑 ,能有效的调动犯人及其家属配合法院完成财产刑执行的积极性 。这样就能改变以往法院在进行减刑、假释时基本不考虑财产刑的执行情况。
(五)完善罚金刑随时追缴制。
刑法第53条规定:“对于不能全部缴纳罚金的,人民法院在任何时候发现被执行人有可以执行的财产应当随时追缴。”随时追缴制体现了国家严格执行罚金刑的决心,是解决罚金刑执行难的一项重要举措,但随时追缴制有待于完善。首先,对于确无财产可供执行,也不符合罚金减免条件且丧失劳动能力的被执行人,应当设立执行终结。因为随时追缴的条件是被执行人现在有或将来有财产可以追缴,而对于那些已没有财产可供执行,又丧失创造财富能力的被执行人,已不具备随时追缴的可能,设定执行终止既符合刑罚人道主义原则,也有利于罚金刑执行案件的及时了结;其次,对随时追缴制的具体执行做出规定;最后,应对随时追缴制规定出最后执行期限,以利于犯罪分子重新开始新生活,实现犯罪分子的再社会化。
(六)进一步规范执行程序。
解决财产刑执行难需建立专业化的执行机构、制定较为配套和完备的执行程序。裁判权与执行权性质的差异要求两权分离行使。分离行使要求原则上由不同的机关行使裁判权和执行权,但是,由于目前国家尚未制定统一的刑事执行法典和建立专司执行所有刑罚制度的执行机关,所以在现阶段,对财产刑的适用首先在法院内部应实现不同部门行使,即由内设的刑事审判庭作出财产刑的判决,而由执行庭(局)具体负责财产刑的执行,以实现审执分离的最低限度要求。这也是目前改变财产刑执行混乱、执行不力的现实现状的应然选择。此外,要制订全面、明确具体的财产刑执行程序性规范,保证财产刑的规范执行。
结语:与法院的审判工作相比,执行工作的合理性、制度化程度都还存在着很大的不足,执行工作在许多环节上还处于无法可依的状态。我们要更新观念,树立现代司法理念,在现行的法律框架下,加强制度建设,完善执行程序,努力让财产刑告别“空判”,维护法律的尊严和人民法院生效判决的权威。当然,我们应当清醒地认识到,上述若干制度建设的作用是有限的,真正解决财产执行难问题,使得财产刑执行难不再成为困扰司法活动的难题,离不开刑事法制的健全完善,也离不开包括刑事司法体制进一步深化改革在内的相互配套制度建设,更离不开司法公信力的日益提升。



关于切实做好山洪灾害防御工作的通知

国家防汛抗旱总指挥部


关于切实做好山洪灾害防御工作的通知


各省、自治区、直辖市防汛抗旱指挥部,各计划单列市防汛抗旱指挥部,长江、黄河、松花江防汛总指挥部,各流域机构,新疆生产建设兵团,黑龙江农垦总局:

近年来,我国山丘区因降雨引发的山洪、泥石流、滑坡等山洪灾害问题日益突出,每年都造成大量人员伤亡,严重影响山丘区社会安定和经济发展。党中央、国务院领导对此高度重视,温家宝总理曾多次就山洪灾害防治工作作出重要指示。今年4月25日,新疆自治区伊犁州巩留县莫乎尔乡由于突降暴雨引发山体滑坡,造成4人死亡、4人失踪,中央政治局委员、国务院副总理、国家防汛抗旱总指挥部总指挥回良玉同志就此作出重要批示,要求切实强化对危险区的警戒和人员转移等工作。目前,各地正陆续进入汛期,江南、华南和西北等地已出现多次强降雨过程,湖南、江西、甘肃、广东等地也相继发生了山洪灾害。为切实做好山洪灾害防御工作,最大限度地减少人员伤亡和财产损失,特通知如下:

一、从实践“三个代表”的政治高度,充分认识做好山洪灾害防御工作的重要性。每年汛期是我国山洪灾害的多发期,由于山洪灾害突发性强,破坏性大,往往造成局部地区毁灭性灾害和大量人员伤亡,影响正常的生产、生活秩序和社会稳定。各级地方政府和防汛抗旱指挥部对此要高度重视,要以对人民高度负责的精神,始终把群众的生命安全放在首位,把防御山洪灾害工作抓实抓好。

二、加强领导,落实防御山洪灾害责任制。地方各级人民政府要切实加强对防御山洪灾害工作的领导,把防御山洪灾害责任制作为行政首长防汛责任制的重要内容落到实处。要突出抓好基层责任制的落实,将责任制落实到县、乡和村、户。各级防汛抗旱指挥部要把防御山洪灾害工作作为重要职责,加强督促、检查和指导。水利、国土资源、气象、建设、环保、交通等各有关部门要按照各级政府防汛抗旱指挥部的统一安排部署,认真负责,协同配合,做好防御山洪灾害的相关工作。

三、加强检查,认真落实防御山洪灾害预案。各地要切实加强防御山洪灾害工作的检查,督促落实各项防御措施。教育广大干部群众树立主动防灾和避灾意识。要组织发动和依靠有关部门和山丘区群众,对山洪、滑坡、泥石流等山洪灾害易发多发区域进行普查和监测。组织有关部门进一步修订和细化防御山洪灾害预案,落实基层防御山洪灾害预报测报及通信报警的措施和责任,做到测报有设施、预警有手段、转移有路线、避灾有地点、安置有方案、生活有着落、防疫有保障。

四、加强实时监测和预警预报,减少人员伤亡和财产损失。各地要高度重视山洪灾害多发地区降雨和地质情况的适时预报测报,及时通报山洪、泥石流、滑坡实时监测信息,提前转移受山洪灾害威胁地区群众。一旦山洪灾害发生,要按照防御山洪灾害预案,立即组织抢险救灾,千方百计减少人员伤亡和财产损失。

五、严肃防汛纪律,及时报告灾情。山洪灾害发生后,各级防汛指挥部要及时进行调查核实,逐级上报,不得迟报、漏报和错报。对在山洪灾害防御中推诿和由于工作失误造成重大损失的,要严肃追究责任。

国家防汛抗旱总指挥部

二〇〇三年五月九日


浙江省房屋租赁管理条例

浙江省人大常委会


浙江省房屋租赁管理条例
浙江省人民代表大会常务委员会


(1996年8月31日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1996年9月6日浙江省第八届人民代表大会常务委员会公告第55号公布 自1996年11月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为加强房屋租赁管理,维护租赁市场的正常秩序,保护租赁双方的合法权益,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省城市规划区内房屋的租赁。
本条例所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
直管国有房屋和单位自管住宅房屋的租赁,国家和省另有规定的,从其规定。
第三条 房屋租赁应遵守法律、法规规定,遵循自愿、公平、诚实信用、等价有偿的原则。
第四条 县级以上人民政府房地产业行政主管部门是房屋租赁管理的主管机关(以下简称主管机关),对房屋租赁实行统一管理。
土地管理、工商、税务、物价、公安等有关部门,按照各自职责,依法对房屋租赁实施监督管理。

第二章 租赁管理
第五条 房屋租赁实行登记制度。
出租人和承租人应签订房屋租赁合同,并自房屋租赁合同签订之日起十日内,向房屋所在地主管机关申请登记。
第六条 申请房屋租赁登记时,出租人应提交下列文件:
(一)房屋所有权证或其他合法的权属证明;
(二)申请人居民身份证或法律资格证明。
委托他人代管的房屋,可由代管人申请登记。代管人除提交前款规定的文件外,还应提交房屋产权人委托其代管的委托证明。
共有房屋的共有人申请登记,除提交第一款规定的文件外,还应提交其他共有人同意出租的证明。
第七条 申请房屋租赁登记时,承租人应提交下列文件:
(一)承租人为个人的,提交居民身份证;
(二)承租人为境外人员的,提交公安机关签发的居留证件;
(三)承租人为机关、企业、事业单位或其他组织的,提交有关单位或组织的有效证件。
第八条 对符合房屋租赁登记条件的,主管机关应自接到登记申请之日起十日内予以登记,并发给房屋租赁证。
主管机关自登记之日起三十日内,应将登记情况抄告同级土地管理部门、计划生育部门、税务部门。
第九条 房屋有下列情形之一的,不得出租:
(一)房屋权属有争议的;
(二)无房屋所有权证或其他合法的权属证明的;
(三)已通知列入城市规划拆迁范围,准备拆迁的;
(四)已作为资产抵押,未经抵押权人同意的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合房屋安全标准,影响使用安全的;
(七)有其他依法禁止出租情形的。
第十条 市、县物价部门应会同主管机关及其他有关部门根据房屋租赁市场价格水平,定期公布住宅和非住宅房屋租赁指导租金。
第十一条 以营利为目的,出租以行政划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋的,租金内所含的土地收益上交同级财政。具体办法,按国务院有关规定办理。
第十二条 承租人租赁房屋用于经营活动的,应向工商、税务等部门申请办理有关登记手续。
第十三条 出租人出租房屋,应按法律、法规规定,交纳有关税款。
第十四条 任何单位和个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动,损害社会公共利益。
出租人和承租人应服从公安机关对租赁房屋的治安管理,严格遵守国家和省关于治安管理的规定。
出租人和承租人应严格遵守国家和省关于计划生育管理的规定。

第三章 租赁合同
第十五条 租赁合同应具备下列条款:
(一)当事人的姓名或名称及住所;
(二)房屋坐落地点、面积、结构、设施;
(三)租赁房屋用途;
(四)租赁期限;
(五)租金数额及交付方式;
(六)房屋维修的约定;
(七)违约责任;
(八)当事人约定的其他条款。
第十六条 当事人可委托他人代为出租或承租房屋。
受委托人应持有授权委托书。境外当事人的委托书应按规定经过公证或认证。

第十七条 租赁合同一经依法签订,即为生效。当事人应全面履行,任何一方不得擅自变更或解除。
第十八条 有下列情形之一的,允许变更或解除租赁合同:
(一)因不可抗力不能履行或不能全面履行合同的;
(二)当事人协商一致,又不损害社会公共利益或他人合法利益的;
(三)法律、法规规定或合同约定可变更或解除的。
因变更或解除租赁合同,造成一方当事人损失的,有过错的一方当事人应承担赔偿责任,当事人均有过错的,按过错大小分担责任。
第十九条 租赁期满租赁合同终止。当事人一方需延续租赁关系的,应在合同终止前提出,在合同终止前由双方当事人重新签订租赁合同,并重新办理登记手续。
第二十条 租赁合同依法变更或解除的,租赁双方当事人应及时到主管机关办理变更登记或注销登记。
第二十一条 房屋租赁合同发生纠纷时,当事人可通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解不成的,可依据合同中的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。当事人在租赁合同中未订立仲裁条款,事后又未达成仲裁协议的,可向人民法院提起诉
讼。

第四章 出租人和承租人的权利义务
第二十二条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋,未按约定时间向承租人提供房屋或提供的房屋不符合合同约定的,应承担违约责任。
第二十三条 出租人依合同约定向承租人收取租金。
出租人收取租金,应开具税务部门监制的统一发票。
出租人不得向承租人收取租金以外的其他费用。
第二十四条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同,收回房屋使用权:
(一)利用房屋进行违法犯罪活动的;
(二)擅自改变房屋使用性质、房屋结构的;
(三)擅自转租、转借承租房屋的;
(四)违反约定逾期六个月不交租金的;
(五)其他违反合同约定情形的。
因上述行为造成出租人损失的,出租人有权要求承租人赔偿。
出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动的,应及时报告有关部门。
第二十五条 出租人应负责维修房屋及其设施,保证房屋居住安全和正常使用。租赁合同另有约定的除外。
出租的共有房屋维修,由房屋共有人负责。共有人另有约定的除外。
第二十六条 租赁期间,出租人改建、扩建、翻建、装修出租房屋,应经承租人同意。按规定需经有关部门批准的,应报经批准。
第二十七条 出租人在租赁期内转让出租房屋的,受让人应继续承担出租人的权利义务。
出租人在租赁期内出售出租房屋的,应提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
第二十八条 出租人在租赁期内死亡的,房屋产权合法继承人应继续承担出租人的权利义务。
第二十九条 租赁期届满,未重新签订租赁合同的,出租人有权按合同约定的期限收回房屋。
第三十条 承租人应按合同约定交付租金,并有权拒绝交付超过约定数额的租金。
承租人因自己的原因不能行使承租房屋的使用权的,不免除其交付租金的义务。
第三十一条 承租人应按租赁合同的约定,合理使用房屋,不得擅自改变房屋结构和用途。
第三十二条 承租人因使用不当或人为损坏承租房屋及其设施的,应负责修复或赔偿。
第三十三条 承租人需要对承租房屋进行正常维修以外的装潢、装修,影响房屋结构的,应事先征得出租人同意,并不得影响城市建设、妨碍公共利益。按规定须经有关部门批准的,应报经批准。
第三十四条 租赁期间,承租人征得出租人同意,并经有关部门批准,改变承租房屋用途的,应办理变更登记手续。
第三十五条 承租人需要将承租房屋的一部分或全部转租的,应事先征得出租人同意,由转租人与受转租人另行签订租赁合同,并重新办理房屋租赁登记手续。
转租人与受转租人违反租赁合同的,对出租人依法承担连带责任。
第三十六条 租赁期间,因房屋及其设施出现破损而影响正常使用的,承租人应采取有效措施防止破损扩大,并立即书面通知出租人。出租人接通知后不及时维修房屋的,承租人可报请主管机关即时进行核查,经同意后可自行维修,由此发生的费用,由出租人支付。
第三十七条 租赁期间,承租人死亡的,除合同另有约定外,该户共同居住人有权继续租用房屋。
第三十八条 租赁期满,承租人应按期将房屋退还出租人。出租人需继续出租房屋的,在同等条件下,承租人有优先承租权。
第三十九条 租赁期间,因城市建设需要拆迁租赁房屋的,按国家和省有关规定执行。

第五章 法律责任
第四十条 违反本条例第五条规定,租赁房屋而不进行登记的,由主管机关责令限期补办登记手续,并可对出租人处以相当于实际租赁时间的租金总额的罚款。
第四十一条 违反本条例第九条规定,出租房屋的,由主管机关责令停止租赁,没收出租人非法所得,并对出租人处以实际租金收入三倍以下罚款。
第四十二条 出租人不依法纳税的,由税务部门按有关规定处理。
第四十三条 承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动,出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动而不向有关部门报告或参与承租人违法犯罪活动的,由有关部门按法律、法规规定处理,并由主管机关责令停止出租。
第四十四条 当事人对按本条例规定作出的行政处罚决定不服的,可依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定申请复议或向人民法院提起诉讼。
第四十五条 主管机关的管理人员玩忽职守,徇私舞弊的,按行政管理权限给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十六条 因落实私房政策换约续租的私有房屋,按国家和省有关规定办理。
第四十七条 本条例施行前已签订租赁合同而未办理房屋租赁登记手续的,当事人应于本条例施行之日起三个月内按本条例规定补办登记手续,逾期不办理的,按本条例第四十条的规定处理。
第四十八条 本条例具体应用中的问题,由省建设行政主管部门负责解释。
第四十九条 本条例自1996年11月1日起施行。



1996年9月6日