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房屋出卖后未办理过户手续原房屋所有人又将房屋设置抵押担保的效力应如何认定/邱彪

时间:2024-07-08 02:57:25 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9093
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房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将
房屋设置抵押担保的效力应如何认定

--兼论转移标的物所有权合同中债权行为与物权行为的法律效果

[案情]
2001年6月,泸州市纳溪区丰乐镇农业技术服务站(以下简称丰乐农技站)将本单位所有的一套面积90平方米的住房以3万元的价格出售给本单位职工李某,双方未签订房屋买卖合同,也未到房管部门办理产权过户手续,李某在付清购房款后于当月即搬入房屋居住。2003年8月,丰乐农技站因经营化肥、农药等业务需流动资金,遂将已出售给李某的那套住房和本单位另外两套房屋一同设置抵押担保向丰乐信用社借款10万元,借款期限为6个月。借款抵押担保合同签订后,借贷双方到房管部门办理了房屋抵押登记,丰乐信用社也依合同向丰乐农技站提供了10万元借款。借款到期后,丰乐农技站因经营亏损无力偿还借款本息,丰乐信用社多次催收未果。
2004年8月,丰乐信用社诉至法院,要求丰乐农技站及时偿还借款本金10万元及利息,并申请法院对丰乐农技站设置借款抵押的房屋采取财产保全措施。法院依当事人的财产保全申请在查封李某居住的房屋时,李某拿出自己交纳购房款的收据向法院提出执行异议,认为自己对其居住的房屋享有所有权,法院查封其房屋于法无据。
[分歧意见]
本案在审理过程中,对丰乐农技站与李某之间的房屋买卖合同的效力及丰乐信用社对丰乐农技站以李某已经购买的房屋设置抵押担保是否享有优先受偿权的问题存在不同意见:
第一种意见认为,李某与丰乐农技站的房屋买卖合同无效,丰乐农技站应向李某承担缔约过失责任,返还李某的购房款并赔偿相应损失。同时,应认定丰乐农技站与丰乐信用社的借款抵押担保合同成立,丰乐农技站不能清偿到期债务,丰乐信用社有权依担保法的规定,拍卖、变卖其抵押的房屋优先受偿。其理由是,依房地产管理法的规定房屋买卖应当签订书面转让合同,且应到房管部门办理产权过户手续才能生效,因李某与丰乐农技站之间的房屋买卖违反了房地产管理法的强制性规定,应认定双方的房屋买卖合同无效。由于李某与丰乐农技站的房屋买卖合同被确认无效,因此房屋的所有权未实际从丰乐农技站转移给李某,所以丰乐农技站有权以其所有的房产设置抵押担保借款。
第二种意见认为,李某与丰乐农技站的房屋买卖合同依法成立并生效。作为房屋出卖人的丰乐农技站未按合同法的规定向买受人李某过户房屋产权属违约行为,本应责令出卖人为买受人补办房屋产权过户手续,以使李某在支付购房款后获得房屋的所有权。但由于丰乐农技站已将出售给李某的住房设置抵押担保,并办理了抵押登记,因此,丰乐信用社对丰乐农技站出售给李某那套房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋,李某基于买卖合同享有债权,而丰乐信用社基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则,应确认丰乐信用社对房屋享有的担保物权优先于李某对房屋享有的债权的行使。李某在丰乐信用社基于担保物权拍卖,变卖抵押房屋优先受偿后,只能要求丰乐农技站返还购房款并承担相应损害赔偿责任。
[评析]
笔者赞同第二种意见。从法理角分析,本案既涉及到合同法上房屋买卖合同成立,生效的问题,又涉及到物权法的物权变动的公示,公信原则的问题,具有一定的典型性,现作如下分析:
一、签订书面房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续不是房屋买卖合同依法成立、生效的要件。我国《合同法》第七条第二款规定:“法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”我国《房地产管理法》第四十条也规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同。”这些法律规定似乎意味着成立房屋买卖合同必须采取书面形式,否则房屋买卖合同将被确认为不成立。但这种认识显然是片面的,合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式,仅是合同内容的载体,我国《合同法》对合同形式采取了相对宽松的规定,合同形式可以是口头形式,书面形式和其他形式,充分体现了合同形式自由的理念,其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现。《合同法》第三十六条规定:“法律,行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。如果一方当事人已经按照约定履行完成了合同的主要义务,另一方已经接受,说明双方交易已经既成事实。此时,若国家公权力再以合同未采取书面形式为由强行宣布合同不成立,不但无任何实质意义,反而会破坏《合同法》鼓励、保护和促成市场交易的宗旨。就本案而言,?
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合同成立与否仅仅解决了一个事实判断的问题,即仅仅解决了合同当事人是否就合同主要条款达成合意的问题。合同成立意味着在当事人之间完成了要约和承诺的订立程序,双方意思表示一致。但合同成立后,能否发生法律效力,能否产生当事人所预期的法律后果,则需要由法院和仲裁机构对已成立的合同作出法律价值判断,以确认合同是否生效。《合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”该规定就区分了合同成立和合同生效两个不同的概念。那么就房屋买卖合同而言是否是以房屋产权过户登记为生效要件呢?笔者的回答是否定的。《合同法》第四十四条第二款规定:“法律,行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定:“法律,行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准,登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准,登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律,行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”虽然我国《房地?
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二、房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示,公信原则的具体体现,是典型的物权行为而非债权行为。物权变动是指物权的设立、变更和消灭。物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示,方能产生法律效力。由于物权是排他性的绝对权利,其变动常常会影响其他人的利益,如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。故而物权的设立、移转必须公开、透明,以维护物的占有秩序和交易安全,因此物权不能由当事人随意创设。法律规定,动产物权以占有为公示方式,从占有的移转即交付为其变更的公示方式;不动产物权则从登记和登记的变更作为权利享有成变更的公示方式。物权的公信原则是物权公示原则的必然结果,即物权变动经法定公示后,即使标的物的出让人事实上无处分权,信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。
区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷具有十分重要的意义。债权行为是指直接引起债权关系成立,变更或消灭的民事行为。而物权行为则是直接引起物权取得,变更或消灭的民事行为。不论是从转移标的物的所有权为目的买卖合同,还是借款抵押担保合同,订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立,因此订立合同的行为是债权行为。而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。可以说,就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个相互衔接却又不同的阶段:第一阶段是债权行为即订约行为,其后果是导致债权债务关系的产生;第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。这两个阶段的行为相互联系,缺一不可,债权行为是物权行为的前提和基础,物权行为是债权行为的要求和后果。区分债权行为与物权行为的意义在于,由于债权系相对权,不能对抗合同以外的第三人,一般情况下与第三人无关,因此无须公示。而所有权和担保物权是对世权,可以对抗合同以外的第三人,所以才有公示、公信的要求。
就本案而言,丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签订房屋买卖合同,其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合同,以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同,作为买受人的李某以支付购房款,接收房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的主要义务,对方也接受了这种履行,因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。但由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为,因此,不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给受买受人李某的法律效果。李某仅能要求丰乐农技站承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。后一抵押担保合同,抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为,而且还到房管部门办理了抵押登记,履行了物权行为。因而双方设置的担保物权,符合物权变动的公示,公信原则,应为有效。
事实上,正是由于李某与丰乐农技站在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记,才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权证的信赖,相信丰乐农技站是房屋的产权人,而与之设立了担保物权,丰乐信用社不可能知道无义务知道该房屋实际已经转让给了李某,而法律必须承认丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效,且有优先于李某债权的效力。这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人,维护了交易的安全和市场交易秩序。

作者: 泸州市纳溪区人民法院
邱 彪
联系电话:(0830)4262149

如果他们是你的兄弟姐妹,你会怎样
————访云南省高级人民法院副院长、法学博士田成有


云南省高级人民法院 唐时华

“必须把司法融入到人民群众中去”,这是日前全国政法系统开展“大学习、大讨论”活动传出的重要指示。 人民性是中国司法的本质,也是应当长期立足的司法国情。而如何深刻理解新时期司法工作人民性的基本理念,是摆在每一个法院人面前的一项紧要任务。对此, 云南省高级人民法院副院长、法学博士田成有有着自己的看法。
记者:田副院长,您好!最近,我们注意到一个现象,那就是在谈到法院的工作问题时,司法的人民性被提到一个很高的角度来强调,在您发表的多篇文章中,“打破司法的神秘”、“司法要走进民众”之类的话也比比皆是。作为一名高级人民法院的副院长,请您从法院的角度来谈一谈法院强调司法的人民性的理解?
田成有:法律的本质是人民意志的体现,而不是少数统治者意志的体现。从司法的本质考察,司法本身具有人民性。中国特色社会主义司法的本质就在于它的人民性。法治意义上的司法不是专断,不是为私,而是真正为民服务。所以,“执法为民”不是一句空洞的口号,而是有着深刻的内涵。
法院是民众讲理说法的地方,执法为民理念的提出就是必须解决这个问题。司法不能与世隔绝、不能神秘化、冷漠化、高傲化,不能与世情民风、习惯风俗毫无关系,不能与人民群众的感受和认知毫无关联,司法在严守自己的领地、忠于职守的过程中,必须融贯民情、民意,那种冷漠无情的司法看似中立,实质上是不可能达到司法应有的社会功效。

记者:最近几年,有些学者提出人民法院改革的模式,甚至有的学者提出要取消“人民法院”中的人民两个字。在法学界,有的学者对司法的人民性也有不同看法。作为一名法官,一位学者,对此您有何看法?
田成有:人民,只有人民,才是历史的真正创造者。关注民生、重视民生、保障民生、改善民生是中国特色社会主义的本质要求,也是人民司法的基本职责。
如果把“人民法院”里的“人民”两个字去掉,很难理解法院存在的意义和价值。中国的法院被称为人民的法院,中国的法官被称作人民法官,法院和法官前面被冠以“人民”二字,这绝不是文字上的无谓增加和重复,而是要真实体现政法机关的人民属性。离开了人民,法官就会发生错位。当你心中没有人民的时候,你不可能做好法官。人民群众是我们的衣食父母,是我们事业的根本。与人民有距离,把人民的冷暖不当一回事,我们就可能会失去司法审判的源头。
记者: 在中国共产党的“依法治国”方略的指导下,近些年来,我国经济、政治观念开始发生根本性的变化。经济上我们提出了以人为本的科学发展观,政治上我们开始以人民赞成不赞成、满意不满意、拥护不拥护作为检验一切基本决策是否正确的根本标准,那么,作为司法领域的“以人为本”的相关做法,比如您所在的云南省高级人民法院许前飞院长实施的预约接待当事人来访等,您是怎么看的?
田成有:在司法领域我们提出了“司法为民”的核心是中华人民共和国的一切权力属于人民等主张。在中国特定的背景下,人民法官为人民,应当作为法官永恒不变的政治信仰。只要我们坚持这些根本标准,我国的法治建设就一定会向人民认同的方向发展。云南省高级人民法院许前飞院长实施的预约接待当事人来访,得到当事人和社会各界的一致好评,就是人民法官为人民的体现。
曾几何时,我们有些人对此不理解,把人民与法院与法官联系在一起颇有微词,把与案件当事人保持距离理解成与人民群众保持距离,把法官应保持中立理解成法官就只坐台审案、就案办案,津津乐道于西方发达国家法官的地位、权势、财富和办案形式,而不屑于走进田间、炕头、农家院中,追求所谓的距离感、神秘感、威严感等,这固然突出了法院的权威,但这样的权威却是有危机的,它脱离了中国的国情,远离了人民司法的本质和宗旨,将法院搞成“封建衙门”,拒群众于千里之外,导致许多涉法上访、暴力抗法事件不断发生,这不是我们所看到的常态。

记者:在中国古代,“刑不可测,则威不可知”的观点长期占有统治地位,而从现代司法的角度来讲,“民本”的理念成为司法理论的共识,最近,从中央开始,再次强调司法要关注民生,民生问题本来就是一桩桩、一件件与人民群众生产生活密切相关的事情,在中国现实情况下,民生问题显得比民主问题更为紧要。请就此谈谈您的看法?
田成有:作为法官,我们要深刻理解我们的权力是人民赋予的,要对人民负责,为人民掌权。要知道我们本身也是民,所以,我们没有理由不把人民群众装在怀中,不把善待百姓记在心中,不把为民谋利印在脑中,不把为民解忧握在手中。我们只有明确自己本身就是人民公仆的角色,坚持以民为本,以民为镜,以民为重,以民为先,才能实现以公心立公正,以公正得民心。
作为社会主义国家的法官,要认真思考我们是“相信谁、依靠谁、为了谁”以及“为谁执法、靠谁执法、怎样执法”这样的根本问题,这不仅是一个工作能力和工作方法问题,而且更是一个政治立场、群众感情的问题。“百姓利益无小事”,多数群众打官司是万不得已的事,作为法官,要有一颗平常之心,要学会经常进行换位思考,要想一想如果他们就是我们的父母,就是我们的兄弟姐妹,你会怎样?所以,法官要带着对人民群众的深厚朴素感情去审判,做到公正、高效、透明,要让群众感受到司法的温暖。
记者:从前不久的“许霆案”的讨论来看,网民的观点五花八门,有的认为是法律的公正屈从与不理性的民意,法律成为“任人打扮的小姑娘”,有的认为民意并不能代表法律,甚至可能在具体的个案中,可能会因为情绪化等原因,脱离了理智和审慎的范围。作为法官,如何把握这样一个正确和恰当的“度”?
田成有:我们强调“执法为民”不是单纯为哪一方当事人的利益服务,而是为最广大人民群众的根本利益,为民更不是抛开法律和公正,而听从、听命于民众的愿望和当事人的简单想法,不是抛弃原则做无味的迁就和牺牲公正而求得短暂的满足与和谐。有责任心的法官必须要用法律来引导老百姓懂理,用法律来维护老百姓认同的社会最基本的价值观、是非观,最基本的社会判断标准。法官只有本着对人类价值和社会利益的守护与调控,才能真正实现社会的公平与人权。
当然,在司法实践中,民意在很多时候并不是和公正相吻合,甚至还会常常会出现矛盾的情形,在相互矛盾、波动起伏的民意和稳定的法律规则之间 ,法官必须有清醒的判断和明白的智慧,很多时候民意可能是一种极端的情绪,而情绪会随着社会心理和社会氛围的变化而表现出某些非理性,法律是以连续性和稳定性为基础的,此时,对社会良性发展的推动,需要法官能忍受一时的社会指责甚至诋毁,以自己的渊博的学识、智慧甚至是勇气来推动法律的发展和法治的尊严,维护司法权威。如果法律被催跨,一切将不存在。
记者:正如您所说,“一心为民”意味着我们在司法活动中,要能自觉地把自己的审判工作与老百姓对司法的信念联系在一起,要保持社会责任感,打破司法的神秘主义、专横主义和冷漠主义,要把维护法律的权威、维护当事人的合法利益作为最高心愿,不能有自己特殊的利益,不能掺杂着个人的任何私心杂念,不能凭感情办案,不能凭意气用事。这就是司法最基本的群众观,那么,要使“裁判结果既符合法律规定,又符合乡风民情和群众愿望”在法院的具体表现应当是什么?
田成有:简单来讲也是最直观来讲,就是至少体现在以下几个方面:有诉必理,让困难群众打得起官司;有判必公,让有理有据的群众打得赢官司;有访必接,让申诉群众诉求有门;有执必果,让胜诉群众实现合法权益。


常德市人民政府办公室关于印发《常德市专利资助资金管理办法》的通知

湖南省常德市人民政府办公室


常德市人民政府办公室关于印发《常德市专利资助资金管理办法》的通知






常政办发〔2006〕18号

  各区县(市)人民政府,德山开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会,市直有关单位:

  《常德市专利资助资金管理办法》已经市人民政府研究同意,现予印发,请认真遵照执行。
                      



                          二OO六年八月九日

常德市专利资助资金管理办法

  第一条为加强专利资助资金管理,支持专利申请和扶持专利技术实施,加速专利技术产业化,促进我市技术创新和经济快速发展,根据《湖南省专利保护条例》规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条设立常德市专利资助资金,由市财政年度预算安排。
  第三条资金使用范围:
  (一)向国家知识产权局专利局申请发明专利、实用新型专利、外观设计专利和向国外申请发明专利的申请费用资助;
  (二)专利实施资助;
  (三)奖励、宣传、培训等费用。
  第四条申请专利资助资金应自专利授权公告之日起12个月内提出。
  第五条专利申请资助应具备以下条件:
  (一)本市辖区内的单位或个人获得专利授权的职务发明和非职务发明;
  (二)技术含量较高、市场应用前景好且符合本市产业发展方向的专利;
  (三)向国外申请的发明专利,应已获受理国(或地区)专利授权。
  第六条专利实施资助应具备以下条件:
  (一)在本市辖区内实施的专利项目;
  (二)具有法人资格;
  (三)专利权所有者或合法实施者;
  (四)科技含量高、创新性强、具有市场前景的专利技术产业化项目或有利于我市经济发展的专利技术项目;
  (五)具有实施专利技术项目的研发人员、场地、设备和一定的自筹资金。
  第七条专利资助额度:
  (一)国内发明专利职务发明每件最高补助2000元,非职务发明每件最高补助500元,国外发明专利最高补助8000元(同一专利在多个国家申请的只补助一次);
  (二)实用新型专利、外观设计专利每件最高补助不超过400元;
  (三)专利的实施按项目视情况资助;
  (四)对于要求优先权的专利申请,其在先专利申请已享受补助的,在后申请不予补助。
  第八条专利申请资助资金审批程序:
  (一)单位或个人向知识产权局申请。申报资助资金的单位和个人须向市知识产权局报送下列材料,并提供原件核对:
  1、常德市专利申请资助申报表;
  2、专利证书和缴纳专利费用收据复印件;
  3、国家知识产权局发出的发明专利受理通知书和实质审查费用缴款收据复印件;
  4、个人申请还须提供本市的身份证和居住证明材料;
  5、向国外申请的发明专利,提供受理国(或地区)相应的材料;
  6、其他有关材料。
  (二)市知识产权局组织专家进行评审,并予以审批。
  第九条专利实施资助审批程序:
  (一)单位和个人向知识产权局申请。申报专利实施资助须向市知识产权局报送下列材料等:
  1、常德市专利实施资助申报表;
  2、专利证书和年费发票复印件;
  3、法人代码证书复印件;
  4、专利项目的可行性分析报告。
  (二)市知识产权局、市财政局组织专家对所申报的专利实施资助项目进行调查、检索和评估,提出意见,由财政按专项资金管理程序审核后报市人民政府审批。
  第十条使用专利实施资助资金的单位必须向市财政局、市知识产权局报告项目实施情况和资金使用情况。第十一条财政、审计部门应对专利资助资金进行监督检查。
  第十二条对套取、挪用专利资助资金等违反财政法律法规的行为,由财政、审计部门按照有关法律法规对直接负责的主管人员和其他直接责任人员进行查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十三条区县(市)、市直各部门、企事业单位可参照本办法安排专利资助资金,用于本辖区、本系统和本单位专利申请和专利技术实施等方面的资助。
  第十四条本办法由市财政局负责解释。
  第十五条本办法自发布之日起实施。